Hat ein:e Sachverständige:r in einem Mieterhöhungsprozess eine breite Streuung der Miethöhe von Vergleichswohnungen ermittelt, darf das Gericht nicht ohne Weiteres den höchsten Wert als ortsübliche Vergleichsmiete ansetzen.
Die Vermieterin einer Wohnung erwartet von der Mieterin die Zustimmung zu einer Mieterhöhung. Bisher zahlte die Mieterin für ihre 54 Quadratmeter große Wohnung 310,50 Euro. Die Vermieterin führte die Miethöhe dreier Vergleichswohnungen an und erhöhte die Miete auf 352,08 Euro. Das entspricht einem Quadratmeterpreis von 6,52 Euro. Die Mieterin war nicht einverstanden und verweigerte ihre Zustimmung. Sie wollte lediglich eine Mieterhöhung auf 324 Euro, also 6,00 Euro je Quadratmeter, akzeptieren.
Vermieterin will Zustimmung zur Mieterhöhung einklagen
Daraufhin zog die Vermieterin vor Gericht. Auf diese Weise wollte sie die Zustimmung zur angestrebten Mieterhöhung durchsetzen. Das Amtsgericht beauftragte einen Sachverständigen, der eine Mietpreisspanne von 4,58 bis 7,08 Euro je Quadratmeter ermittelte. Dazu berief er sich auf 16 Vergleichswohnungen. Auf dieser Grundlage schätzten Amts- und Landgericht die ortsübliche Vergleichsmiete auf 5,80 Euro. Das entspricht dem gerundeten arithmetischen Mittelwert der vom Sachverständigen ermittelten Mietpreisspanne.
Die Vermieterin zeigte sich nicht einsichtig, vielmehr war sie der Meinung, sie könne eine Mieterhöhung auf 6,52 Euro je Quadratmeter schon deshalb verlangen, weil dieser Wert innerhalb der vom Sachverständigen ermittelten Spanne liege. Ein Vermieter könne schließlich die Zustimmung zu einer Mieterhöhung bis zur oberen Grenze der ortsüblichen Vergleichsmiete beanspruchen.
BGH: Oberer Wert ist nicht per se Vergleichsmiete
Gelangt ein Sachverständiger bei dem Vergleich der zu beurteilenden Wohnung mit ähnlichen Wohnungen zu einer großen Streubreite der gezahlten Mieten, darf nicht ohne Weiteres der obere Wert als ortsübliche Vergleichsmiete zugrunde gelegt werden.
Die Vergleichsmiete, die der Vermieter beanspruchen kann, sei vielmehr innerhalb des festgestellten Rahmens zu ermitteln. Dabei kann, wenn keine Besonderheiten bei der Verteilung der Vergleichsmieten feststellbar sind, der arithmetische Durchschnittswert angesetzt werden.
Gibt es eine Häufung der Vergleichsmieten um einen kleinen Wert herum, kann die dadurch repräsentierte kleine Bandbreite die ortsübliche Vergleichsmiete darstellen. In diesem Fall kann der Vermieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung bis zum höchsten Wert dieser kleinen Bandbreite verlangen.
Den konkreten Fall hat der BGH an das Landgericht zurückverwiesen. Die Bundesrichter hielten das Sachverständigengutachten für mangelhaft, es sollte ergänzt werden.
(BGH, Urteil v. 24.4.2019, VIII ZR 82/18)
Quelle: https://www.immobilienscout24.de/wissen/vermieten/news-bgh-urteil-ortsuebliche-vergleichsmiete-mittelwert-ueberschreiten.html (abgerufen am 19.05.2021)