Update zum Mietrecht 2021

Die letzten Monate waren in der Rechtsprechung geprägt von den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie. Insbesondere im Gewerbemietbereich hat die Zahl der Ratsuchenden, sei es auf Vermieter- oder Mieterseite, enorm zugenommen. Aber auch die WEG-Novelle und das seit dem 23. Dezember 2020 in Kraft getreten neue Maklerrecht haben viele Fragen ausgelöst - nicht zu vergessen die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts zum Berliner Mietendeckel. DIT-Speakerin und Rechtsanwältin Ricarda Breiholt analysiert zwei Entscheidungen des Bundesgerichtshofes und ihre Folgen.

Eine wichtige Entscheidung für die tägliche Praxis gibt es zu dem Thema Baulärm ausgehend vom Nachbargrundstück (VIII ZR 31/18).

Minderung bei Baulärm?
Der BGH wiederholt zunächst seine Rechtsprechung zu der so genannten Bolzplatzentscheidung (VIII ZR 197/14) und stellst sodann fest, dass in der Regel nachträglich erhöhte Geräuschimissionen bei Fehlen anderslauternder Vereinbarungen keinen zur Mietminderung berechtigenden Mangel darstellen. Voraussetzung dafür ist, dass auch der Vermieter der die Imissionen ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsansprüche als unwesentlich oder ortsüblich hinnehmen muss.

Entscheidend sind bei diesen Fällen die vom BGH aufgestellten Grundsätze zur Darlegungs- und Beweislast: So ist es zunächst am Mieter, dazulegen, dass der von den Bauarbeiten ausgehende Lärm bei Nennung der üblichen Zeiten der Störung so gravierend ist, dass die Lärmgrenzwerte überschritten werden. Es muss sich also um "wesentliche Beeinträchtigungen" im Sinne des § 906 BGB handeln, die mithin nicht mehr nur "ortsüblich" sind. Erst wenn demMieter ein solcher Vortrag gelingt und er den Beweis führen kann, muss das Gericht prüfen, ob der Vermieter mögliche, von der Baustelle herrührende Imissionen seinerseits ohne Abwehr- oder ein Entschädigungsanprüche nach § 906 BGB hinnehmen muss. Hier ist dann der Vermieter darlegungs- und gegebenenfalls beweispflichtig.

Klarheit zur ,,umfassenden Modernisierung"
Klarheit gibt es nun auch zu der Frage, was unter einer ,,umfassenden Modernisierung" im Sinne des § 556f Satz BGB zu verstehen ist (VIII ZR 369/18). Diese liegt vor, wenn die Kosten circa ein Drittel der Neubaukosten - ohne Grundstücksanteil - ausmachen und der Zustand in wesentlichen Teilen dem eines Neubaus entspricht. Beide Elemente sind von gleichem Gewicht. Bei der Ermittlung des ,,wesentlichen Bauaufwands" stellt der BGH auf die regionalen Baukosten ab, von denen die Kosten für reine Erhaltungsmaßnahme in Abzug zu bringen sind.

Wird eine ,,modernisierende Instandsetzung" vorgenommen, sind die für den Austausch alter Bauteile aufgewendeten Kosten auch dann um einen Instandhaltungsanteil zu kürzen, wenn die ausgetauschten Teile noch keine Defekt aufweisen. Erforderlich ist eine fiktive Betrachtungsweise (VIII ZR 81/19): Der bereits verstrichene Anteil der zu erwartenden Gesamtlebensdauer des betreffenden Bauteils ist ins Verhältnis zu setzen zur Gesamtlebensdauer.

Das Merkmal ,,Gleichstellung mit einem Neubau" setzt voraus, dass die Wohnung durch die Modernisierungsmaßnahmen in mehreren - nicht notwendig allen - wesentlichen Bereichen, insbesondere Heizung, Sanitär, Fußböden, Elektroinstallation beziehungsweise energetischer Eigenschaften qualitativ so verbessert ist, dass die Gleichstellung mit einem Neubau gerechtfertigt ist. Dabei dürfen die Arbeiten nicht bereits - auch nicht teilweise - während des Bestandes des Vormieterverhältnisses durchgeführt werden.

Quelle: DIT-Magazin 2021