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Reform der Grundsteuer

Zum 1. Januar 2025 wird die neue Grundsteuer in Kraft treten. Was müssen Eigentümer und Verwalter beachten? Was gilt in welchem Bundesland? Wann ist die Erklärung für die neue Grundsteuer abzugeben? Welche Angaben müssen gemacht werden und welche Fristen gibt es?
Auf dieser Themenseite erfahren Sie alles zum Thema Grundsteuer vom IVD-Steuerpapst Hans-Joachim Beck.

Bescheid über den neuen Grundsteuerwert? - Einspruch einlegen!
Obwohl bisher bei der Finanzverwaltung nur wenige Erklärungen zur Feststellung des neuen Grundsteuerwertes eingegangen sind, ergehen bereits die ersten Feststellungsbescheide.

Für Eigentümer ist es wichtig, gegen diese Bescheide innerhalb der gesetzlichen Frist von einem Monat Einspruch einzulegen. Obwohl der Feststellungsbescheid nur den Wert des Grundstücks und keine Steuer festsetzt und keine Zahlungsaufforderung enthält, ist es wichtig, gegen diesen Bescheid Einspruch einzulegen. Denn der Feststellungsbescheid ist für den späteren Bescheid über die Grundsteuer bindend. Einwände gegen den festgestellt Grundsteuerwert können deswegen nur durch einen Einspruch gegen den Feststellungsbescheid geltend gemacht werden, nicht aber gegen den Grundsteuerbescheid, der wahrscheinlich erst im Jahre 2024 ergeht.

Vieles spricht dafür, dass das neue Grundsteuergesetz und vor allem die neuen Bewertungsregelungen verfassungswidrig sind. Durch die starke Typisierung werden die Grundsteuerwerte so stark nivelliert, dass Wertunterschiede nicht mehr realitätsgerecht abgebildet werden. Gerade dies hatte das BVerfG aber verlangt. Wer den Einspruch versäumt, kann von einer Aufhebung der Regelungen durch das BVerfG nicht profitieren. Denn Bescheide, die nicht angefochten werden, bleiben auch bei einer Aufhebung des Gesetzes bestehen. Die Steuer muss bezahlt werden, obwohl das zugrundeliegende Gesetz verfassungswidrig ist.

Das Finanzamt wird über den Einspruch sicherlich nicht sofort entscheiden, sondern die Abgabe der restlichen Erklärungen abwarten und zunächst sämtliche Bescheide erlassen.

Wahrscheinlich werden nur einige Musterverfahren bis zum BVerfG getragen. Bei den übrigen Verfahren wird die Finanzverwaltung voraussichtlich den Ausgang dieser Verfahren abwarten.

Der Einspruch ist kostenlos. Die Vertretung durch einen Steuerberater oder Anwalt ist nicht erforderlich.

Um Ihnen die Formulierung eines Einspruchs zu erleichtern, fügen wir einen Mustertext bei.

Zur Begründung Ihres Einspruchs können Sie folgenden Text verwenden:

An das Finanzamt xyz
Steuer Nr. xxx
(oder Aktenzeichen xxx)
Grundstück xxx  (Adresse)

Hiermit lege ich gegen den Bescheid über die Feststellung des Grundsteuerwertes von tt.mm.jj. Einspruch ein.

Die dem Bescheid zugrundeliegenden Regelungen des Grundsteuergesetzes sowie die Regelungen in dem siebenten Teil des II. Abschnitts des Bewertungsgesetzes sind unserer Ansicht nach verfassungswidrig.

Nach dem Gesetz werden die Grundsteuerwerte in einem sehr typisierten Verfahren ermittelt. Hinsichtlich des Grund und Bodens besteht ein Anpassungsverbot; Objektspezifische Besonderheiten dürfen nicht berücksichtigt werden. Dennoch besteht keine Möglichkeit, durch ein Sachverständigengutachten nachzuweisen, dass der tatsächliche Verkehrswert niedriger ist. Dies entspricht nicht dem Rechtsstaatsprinzip und verletzt das verfassungsrechtliche Gebot der Folgerichtigkeit. Da das Grundsteuergesetz an den Wert des Grundstücks anknüpfen soll, muss dieser realitätsgerecht ermittelt werden. Durch die starke Typisierung werden die Grundsteuerwerte so stark nivelliert, dass Wertunterschiede nicht mehr realitätsgerecht abgebildet werden. Gerade dies hat das BVerfG aber verlangt.

Außerdem sind m.E. die von den Gutachterausschüssen festgestellten Bodenrichtwerte zu hoch.

Eine weitere Begründung meines Einspruchs werde ich zu gegebener Zeit nachreichen.

Zugleich beantrag ich wegen der erheblichen verfassungsrechtlichen Zweifel an der Rechtmäßigkeit des neuen Grundsteuergesetzes die Aussetzung der Vollziehung des Bescheids.

Sie sollen den Einspruch zurücknehmen?

Sie haben Einspruch gegen den Bescheid über die Feststellung des Grundsteuerwertes eingelegt und eine Antwort vom Finanzamt erhalten, in dem Sie aufgefordert werden, Ihren Einspruch zurückzunehmen?

Das können Sie antworten:

An das Finanzamt xyz
Steuer Nr. / Aktenzeichen des Grundstücks

Sehr geehrte xxxx,
haben Sie herzlichen Dank für Ihr Schreiben vom (...), mit dem Sie ausführlich zu der Rechtmäßigkeit des Feststellungsbescheides Stellung genommen haben. Die Ausführungen habe ich mit Interesse gelesen.

Ob das Bewertungsgesetz, auf dem der Bescheid beruht, rechtmäßig ist, wird das Bundesverfassungsgericht zu entscheiden haben. Mehrere Immobilienverbände haben bereits angekündigt, einen entsprechenden Musterprozess führen zu wollen. Um hierfür geeignete Fälle zu finden, muss man aber anhand der Feststellungsbescheide beobachten, welche Auswirkungen das neue Gesetz hat.

Damit ich von einer Entscheidung des Bundesgerichts zugunsten der Steuerbürger profitieren kann, muss ich den Bescheid „offen“ halten und verhindern, dass er bestandskräftig wird.

Ich werde meinen Einspruch daher nicht zurücknehmen, sondern bitte Sie ausdrücklich, über den Einspruch vorerst nicht zu entscheiden. Sollten Sie es für richtig halten, über meinen Einspruch dennoch zu entscheiden, sähe ich mich gezwungen, beim Finanzgericht Klage zu erheben.

Die wichtigsten Informationen im Überblick:

  • Für jedes Grundstück muss eine gesonderte Erklärung abgegeben werden. (Zeitfenster: 1. Juli bis zum 31. Januar 2023)
  • Erklärungspflichtig ist derjenige, der am 1. Januar 2022 Eigentümer des Grundstücks war. (Ausnahme z.B. im Erbfall)
  • Wird ein Grundstück nach dem 1. Januar 2022 verkauft, ist trotzdem der Verkäufer erklärungspflichtig und Steuerschuldner für die gesamte Jahressteuer.
  • Sie müssen den Grundsteuerwert nicht selbst berechnen, sondern nur die Daten eingeben, die die Finanzverwaltung benötigt, um den Wert berechnen zu können. Welche Daten dies sind, hängt davon ab, in welchem Bundesland das Grundstück liegt. Den in den einzelnen Bundesländern gelten unterschiedliche Regelungen.
  • Die Erklärung muss per Elster abgegeben werden. Dafür benötigt man eine Zertifizierung, die jeder im Internet kostenfrei beantragen kann. Wer schon eine Elter Zertifizierung für eine andere Steuerart hat, kann diese auch für die Grundsteuer verwenden.
  • Eigentümer können einen Antrag stellen, dass sie die Erklärung auf Papier (analog) abgeben dürfen. Dem Antrag wird die Finanzverwaltung aber nur in Ausnahmefällen stattgeben.

Wer darf bei der Abgabe helfen und wie?

  • Verwalter dürfen die Erklärung für diejenigen Grundstücke abgeben, die sie verwalten - mit ihrer Elster Zertifizierung. Sie sind dazu aber nicht verpflichtet. Sie sollten dafür einen gesonderten Vertrag mit einer Honorarvereinbarung abschließen.
  • WEG-Verwalter sind nicht berechtigt, die Erklärung für die Eigentümer abzugeben, da sie nicht die Wohnung oder das Teileigentum verwalten, sondern die Gemeinschaft der Eigentümer.
  • Makler und Sachverständige dürfen die Erklärung nicht für ihre Kunden abgeben. Sie dürfen ihren Kunden aber Ratschläge erteilen und Hinweise dazu geben.
  • Steuerberater sind berechtigt, die Erklärung für Ihre Mandanten abzugeben.
  • Verwandte und enge Freunde dürfen die Erklärung für den Eigentümer per Elster über ihre Zertifizierung abgeben.

Weitere Links

Wie aufwändig ist die Grundsteuererklärung?

In die Berechnung der Grundsteuer fließen künftig nur noch wenige, vergleichsweise einfach zu ermittelnde Parameter ein. Bei der Ermittlung der Grundsteuer für Wohngrundstücke geht es konkret um fünf Parameter: Grundstücksfläche, Bodenrichtwert, Immobilienart, Alter des Gebäudes, Wohn-/Nutzfläche. Heute sind für die Berechnung etwa 20 Faktoren nötig. Bei der Ermittlung der Grundsteuer für Gewerbegrundstücke sinkt die Zahl der von den Steuerpflichtigen zu erklärenden Angaben von bisher mehr als 30 auf maximal acht.

Ab wann muss ich die neue Grundsteuer zahlen?

Die auf Grundlage der neuen Werte berechnete Grundsteuer ist ab dem 1. Januar 2025 zu zahlen. Auch die Grundsteuer auf Grundlage von abweichendem Landesrecht darf erst ab diesem Zeitpunkt erhoben werden. Die künftige Höhe der individuellen Grundsteuer kann heute noch nicht benannt werden, da zunächst die Werte der Grundstücke festgestellt werden müssen. Es wird vermutlich noch bis Herbst 2024 dauern, bis die konkrete Höhe der jeweiligen künftigen Grundsteuer bei einem Großteil der Steuerpflichtigen feststeht. Bis zum 31. Dezember 2024 wird die Grundsteuer noch auf Grundlage der Einheitswerte erhoben.

Wie berechnet sich die Grundsteuer zukünftig konkret?

Die Grundsteuer berechnet sich auch zukünftig in drei Schritten: Wert des Grundbesitzes x Steuermesszahl x Hebesatz.

Welche Auswirkungen hat die Reform auf meine Grundsteuerzahlung?

Auch wenn die Reform insgesamt aufkommensneutral ausgestaltet wird, werden sich die individuellen Steuerzahlungen verändern. Einige werden mehr Grundsteuer bezahlen müssen, andere weniger. Das ist die zwingende Folge der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts und – angesichts der aktuellen Ungerechtigkeiten aufgrund der großen Bewertungsunterschiede durch das Abstellen auf veraltete Werte – unvermeidbar.

Quelle und weitere Fragen: https://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/FAQ/faq-die-neue-grundsteuer.html

https://ivd.net/newsroom/grundsteuer/ VRFG a.D. Hans-Joachim Beck, Rechtsberater Referat Steuern