Kauf einer Eigentumswohnung oder von Teileigentum

Kauf einer Eigentumswohnung oder von Teileigentum

Berücksichtigung der Instandhaltungsrücklage bei der Grunderwerbsteuer

Beim Kauf einer Eigentumswohnung oder von Teileigentum ist der vereinbarte Kaufpreis als Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer nicht um die anteilige Instandhaltungsrücklage zu mindern. Das geht aus dem Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) vom 16.09.2020, II R 49/17, hervor.

Bisher ging man davon aus, dass die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer beim Kauf einer Eigentumswohnung oder eines Teileigentums um die anteilige Instandhaltungsrücklage zu kürzen ist. Denn der Kaufpreis wird nicht nur für das anteilige Grundstück, sondern auch für die anteilige Instandhaltungsrücklage gezahlt. Da es sich dabei nicht um ein Grundstück, sondern um eine geldwerte Vermögensposition handelt, unterlag nach bisheriger Auffassung der für die Instandhaltungsrücklage gezahlte Kaufpreis nicht der Grunderwerbsteuer (vgl. BFH-Urteil vom 09. Oktober 1991 – II R 20/89). Dieser Teil wurde mit dem Nominalwert des Anteils an der Instandhaltungsrücklage bemessen. Nur beim Erwerb im Rahmen einer Zwangsversteigerung sollte dies anders sein und das Meistangebot nicht um die anteilige Instandhaltungsrücklage gemindert werden. (BFH-Urteil vom 2. März 2016 – II R 27/14).

Nunmehr hat der Bundesfinanzhof jedoch mit Urteil vom 16. September 2020, (Az. II R 49/17) entschieden, dass der Kaufpreis nicht um den Wert der Instandhaltungsrücklage gemindert werden dürfe. Denn hinsichtlich des Anteils an der Instandhaltungsrücklage finde beim Erwerb einer Eigentumswohnung oder eines Teileigentums kein Rechtsträgerwechsel statt, weil Inhaber der Instandhaltungsrücklage nicht der einzelne Wohnungseigentümer, sondern sie Wohnungseigentümergemeinschaft sei. Die anteilige Instandhaltungsrückstellung sei gemäß § 10 Abs. 7 Satz 1 WEG (alter Fassung) teil des Verwaltungsvermögens der Wohnungseigentümergemeinschaft. Diese Beurteilung beruht auf einer spezifisch  grunderwerbsteuerlichen Betrachtung und dürfte sich deshalb auch durch die Neufassung des WEG zum 1. Dezember 2020 nicht ändern. Hinsichtlich des Kaufpreises für die Einbauküche und für Inventar bleibt es jedoch dabei, dass der dafür gezahlte Kaufpreis die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer mindert.

Quelle: AIZ Das Immobilienmagazin Ausgabe 5/2021, Hans-Joachim Beck