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2. Erbe haftet nicht unbeschränkt für Mietschulden

Mit Urteil vom 23.01.2013 (VIII ZR 68/12) hat der BGH entschieden, dass der Erbe eines verstorbenen Mieters nicht mit seinem eigenen Vermögen für die Miete einstehen muss, wenn der Erbe das Sonderkündigungsrecht aus § 564 Satz 2 BGB ausübt.

Nach der Entscheidung ist in einem solchen Fall die Beschränkung der Haftung auf die Erbmasse zulässig. Zur Begründung führt der BGH aus, dass § 564 BGB nicht vorsieht, dass der Erbe in den Mietvertrag eintritt. Es wird vielmehr geregelt, dass vor dem Erben die Haushaltsangehörigen des verstorbenen Mieters in den Mietvertrag eintreten können. Erst wenn diese nicht eintreten oder es keine Haushaltsangehörigen gibt, bestimmt § 564 BGB den Eintritt des Erben.

Dieser und der Vermieter erhalten gleichzeitig ein Sonderkündigungsrecht des Mietvertrages mit gesetzlicher 3-Monatsfrist. Der gesetzlich bestimmte Eintritt des Erben in den Mietvertrag führt nicht dazu, dass der Erbe Forderungen aus dem Mietverhältnis auch persönlich – aus eigenem Vermögen - bedienen muss. Wenn der Erbe das Mietverhältnis unter Nutzung des Sonderkündigungsrechts beendet, beschränkt sich der Anspruch des Vermieters auf die Erbmasse. Ist diese nicht ausreichend, um die Mietrückstände auszugleichen, muss der Erbe nicht aus eigenem Vermögen zuschießen.

Insgesamt ist der Vermieter aber nicht völlig schutzlos. Neben der Erbmasse steht dem Vermieter auch noch die Mietsicherheit zur Deckung seiner Forderungen zu. Verluste entstehen dem Vermieter also dann, wenn der Nachlass und die Kaution zur Deckung der Forderungen nicht ausreichen.

Eine persönliche Haftung des Erben ergibt sich zudem, wenn der Erbe das Mietverhältnis durch eigenes rechtsgeschäftliches Handeln fortsetzt. Diese setzt gemäß der vorliegenden Entscheidung des BGH jedoch mehr als das kurzzeitige Zwischenlagern von Möbeln in der geerbten Mietwohnung voraus.
Quelle: IVD West, Redaktionsbüro Wolfgang Büser Newsletter vom 27.02.2013