Eine Wohnungseigentümergemeinschaft will Beschlüsse fassen und braucht dazu eine Jahresabrechnung als Grundlage. Weigert sich die Verwalterin, darf ein Dritter beauftragt werden. Der BGH definiert hier eine “vertretbare Handlung”.
Die Verwalterin einer Wohnungseigentümergemeinschaft hat ihre Amtszeit längst beendet, da fallen ihr Jahresabrechnungen, die sie während der aktiven Zeit erstellt hat, auf die Füße. Sie wurden allesamt gerichtlich für ungültig erklärt. Daraufhin erstellte die nun ehemalige Verwalterin alles noch einmal neu. Doch auch die neuen Abrechnungen stießen bei der Eigentümerversammlung auf Ablehnung, da sie fehlerhaft und unschlüssig waren.
Eine nochmalige Überarbeitung lehnte die Ex-Verwalterin ab. Also beabsichtigte die Wohnungseigentümergemeinschaft die umstrittenen Jahresabrechnungen anderweitig erstellen zu lassen. Von der ehemaligen Verwalterin verlangte sie hierfür einen Kostenvorschuss von 3.800 Euro.
BGH-Entscheidung: Der Zweck heiligt die Mittel
Der Bundesgerichtshof erklärte das Vorgehen der Eigentümergemeinschaft für legitim. Zwar sei der Verwaltervertrag ein auf die Geschäftsbesorgung gerichteter Dienstvertrag. Dennoch schulden Verwalter:innen auch erfolgsbezogene Tätigkeiten wie die Aufstellung einer Jahresabrechnung. Verstoßen sie gegen diese Pflicht, kommt ein Anspruch auf Kostenvorschuss für die anderweitige Erstellung der Jahresabrechnung in Betracht. Allerderdings nur dann, wenn die Erstellung der Jahresabrechnung eine vertretbare Handlung ist.
Vertretbar ist wortwörtlich gemeint und daher ist zu klären, ob es um eine nur von der Verwalterin erfüllbare und damit unvertretbare Handlung geht oder ob auch jemand anderes einspringen kann. Im vorliegenden Fall benötigten die Wohnungseigentümer die neu aufgestellten Jahresabrechnungen, um (erneut) darüber beschließen und die länger zurückliegenden Wirtschaftsjahre abschließen zu können. Dieses Zahlenwerk kann auch ein Dritter erstellen.
Anders verhält es sich, wenn die Gemeinschaft mit der Vorlage der Jahresabrechnung durch den Verwalter auch oder nur die Rechnungslegung zur Kontrolle seiner Amtsführung anstrebt. Dann verlangt sie von ihm auch die Versicherung, alle Einnahmen und Ausgaben nach bestem Wissen angegeben zu haben. Damit wird die Aufstellung der Jahresabrechnung zu einer unvertretbaren Handlung.
(BGH, Urteil v. 26.2.2021, V ZR 290/19)
Quelle: https://www.immobilienscout24.de/wissen/vermieten/news-bgh-urteil-weg-jahresabrechnung.html (abgerufen am 19.05.2021)