Aktuelle Meldungen:
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| 20.03.2012 |
Verkehrssicherungspflicht: Hauseigentümer müssen Eiszapfen entfernen, Dachlawinen nicht unbedingt Entfernt ein Hauseigentümer entgegen der örtlichen Straßenordnung an seinem Dach befindliche Eiszapfen nicht, so dass ein parkendes Auto durch einen herab fallenden Eisbrocken beschädigt wird, wo hat der Pkw-Besitzer Anspruch auf Schadenersatz. Das Landgericht Wuppertal hob damit das Urteil des Amtsgerichts auf, das entschieden hatte, „für Dachlawinen“ hafteten Hauseigentümer in einer als schneearm geltenden Region nicht. Die zweite Instanz: Es habe sich nicht um eine Dachlawine gehandelt, sondern um einen Eiszapfen, wovon in der „ordnungsbehördlichen Verfügung“ ausdrücklich die Rede sei. Und da der Gefahrenbereich unterhalb des Daches auch nicht abgesperrt worden war, sei der Hauseigentümer eratzpflichtig. |
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| 20.03.2012 |
Mietkaution: Auf Spitzfindigkeit muss sich ein neuer Vermieter nicht einlassen Hat ein Wohnungsmieter an seinen Vermieter eine Kaution bezahlt, für die er zu seinen Gunsten ein Sparbuch verpfändet hat, so geht die Kaution an sich auf einen neuen Vermieter des Hauses über, ohne dass sich der Mieter darum kümmern müsse. Fordert der neue Vermieter aber den Mieter auf, der Übertragung der Kaution auf ihn zuzustimmen, was der Mieter ablehnt (hier, weil er glaubt, dadurch möglicherweise Ansprüche gegen den Vormieter zu verlieren), worauf die Bank dem Mieter das Geld überweist, so hat der neue Vermieter Anspruch darauf, dass der Mieter ihm den Betrag separat überweist. Er kann dem nicht entgegenhalten, mit der Rücküberweisung des Geldes durch die Bank habe der neue Vermieter seinen Anspruch verwirkt. |
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| 20.03.2012 |
Parabolantenne: Eine „unauffällige“ Schüssel darf nicht verboten werden Mieter dürfen eine „unauffällige“ Parabolantenne an einer versteckten Stelle im Garten auch dann aufstellen, wenn das laut Mietvertrag eigentlich verboten ist. Das „berechtigte Interesse“ eines Mieters, unterschiedliche TV-Programme zu empfangen, wiege schwerer als ein pauschales Verbot. Im konkreten Fall hatte der Mieter eine graue Satellitenschüssel im hinteren Teil des mitvermieteten Gartens aufgestellt. Der Garten war durch eine Hecke von außen nur begrenzt einsehbar. Die Vermieterin verwies auf die Verbotsklausel im Mietvertrag - verlor jedoch vor Gericht. Die Parabolantenne stelle keine nennenswerte ästhetische Beeinträchtigung dar. Durch ihre unauffällige Farbe und den versteckten Standort sei sie nicht besser wahrzunehmen als eine Wäschespinne oder ein bunter Sonnenschirm. |
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| 12.09.2011 |
Eigenbedarf: Kommt die Tochter aus Neuseeland zurück, muss die Mieterin weichen Erklärt ein Vermieter einer Mieterin, dass sie ihre 42qm Einzimmerwohnung verlassen müsse, weil seine Tochter nach einem längeren Neuseelandaufenthalt wieder nach Hause kommt, um ihr Studium fortzuführen, so hat er damit ausreichend dargetan, dass er ein berechtigtes Interesse daran hat, sein Eigentum nun (wieder) von einem Familienmitglied bewohnen zulassen. (BGH, VIII ZR 317/10) |
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| 12.09.2011 |
Betriebskosten: Wer Müll nicht sauber trennt, darf sich über höhere Kosten nicht wundern Ein Mieter darf die Betriebskostenabrechnung seines Mieters nicht pauschal mit der Begründung beanstanden, der Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbundes sehe (zum Beispiel) für die Position "Müllabfuhr" einen erheblich geringeren Betrag vor. Der Bundesgerichtshof hält diese Rechnung deshalb für falsch, weil dem Spiegel "angesichts der regionalen Unterschiede keine hinreichende Aussagekraft" für den Einzelfall zukomme. Der Vermieter habe hier anhand seiner Rechnungen den auf die betreffende Wohnung geforderten Betrag nachgewiesen. (Im Streitfall lag der Grund für die hohen Müllgebühren "in dem Fehlverhalten der Mieter bei der Mülltrennung, indem Restmüll in die für Verpackungsmüll bestimmten gelben Tonnen geworfen wurde. Das hatte die Gemeinde veranlasst, die kostenlosen gelben Tonnen für die Entsorgung von Verpackungsmüll einzuziehen und durch Restmülltonnen zu ersetzen, die kostenpflichtig sind.) |
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| 12.09.2011 |
Wohnungskündigung: Nicht ausziehen, bevor der Vermieter nicht alles ausgeschöpft hat Beklagt sich ein Mieter über ständige Störungen durch einen anderen Hausbewohner und schaltet er deswegen den Vermieter, so muss er ihm Zeit lassen, das Problem zu lösen. Verliert er zwischenzeitlich die Geduld und zieht aus der Wohnung aus, so kann er den Vermieter nicht auf Ersatz seiner dadurch bedingten Aufwendungen für den Makler und den Umzug in Anspruch nehmen. (Hier hatte der Vermieter es zunächst im Gespräch und dann mit einer Abmahnung versucht, schließlich kündigte er dem Störenfried. Doch dem sich gestört fühlenden Nachbarn ging alles zu langsam das war aber sein Problem. Kosten bekommt er nicht ersetzt.) |
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| 12.09.2011 |
Hausratversicherung: Wer zu spät einreicht, den bestraft der Versicherer Ist in die Wohnung eines Hausratversicherten eingebrochen worden, so muss der seiner Versicherung so schnell wie möglich eine Aufstellung aller Gegenstände liefern, die gestohlen wurden, wenn er den Schaden von seinem Versicherer reguliert haben will. Wer die so genannte Stehlgutliste verspätet (also nicht "unverzüglich") einreicht, muss Kürzungen hinnehmen. Das hat das Landgericht Oldenburg entschieden. (Hier hatte das Opfer die Liste erst einen Monat nach dem Einbruch eingereicht.) Das Gericht bewertete das als grobe Fahrlässigkeit und bestätigte die Kürzung (hier um 40 %.) |
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| 12.09.2011 |
Eigentumswohnung: Mieter müssen bis zu drei Jahre lang Schadenersatz leisten Haben Vermieter gegen einen Mieter Anspruch auf Schadenersatz (etwa weil es - wie hier - Beschädigungen in einem Fahrstuhl gab), so verjährt dieser Anspruch innerhalb von sechs Monaten, sollte er bis dahin nicht geltend gemacht worden sein. Diese Frist verlängert sich auf drei Jahre, wenn es um einen Schadenersatzanspruch einer Wohnungseigentümergemeinschaft gegen einen Mieter eines einzelnen Eigentümers der Wohnungseigentumsanlage geht. Der Bundesgerichtshof hält die kurze Verjährungsfrist nicht für maßgebend, da es sich nicht um unmittelbare Ansprüche eines Vermieters gegen einen seiner Mieter handelt. (BGH, VIII ZR 349/10) |
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| 12.09.2011 |
Winterdienst: Räumt die Firma A den Schnee nicht weg, muss sie die Rechnung der Firma B bezahlen Ist ein offizieller Winterdienst vor einem Anwesen seiner Pflicht, den Bürgersteig auf einer Breite von einem Meter Schnee und Eis zu befreien, trotz zusätzlicher Aufforderung nicht nachgekommen und wird deshalb ein anderes Unternehmen damit beauftragt, so hat das säumige Unternehmen dessen Rechnung zu begleichen. Der an sich zuständige Betrieb kann sich nicht darauf berufen, keinen Anlass gesehen zu haben, den Gehweg frei zu räumen, weil es an sich nur zum Streuen abstumpfender Mittel verpflichtet gewesen sei, was aber in der aktuellen Situation keinen Sinn gehabt hätte. Vor Gericht wurde der Inhaber belehrt: Im Straßenreinigungsgesetz sei zwar allgemein vom "Bekämpfen" einer Glättebildung die Rede gewesen. Das sei aber regelmäßig nicht mit einem (nur) Streuen zu erreichen. (Inzwischen wurde das Gesetz - um weiteren Streitfällen vorzubeugen - ausdrücklich auf die "Eisbeseitigungspflicht" erweitert.) |
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| 23.08.2011 |
Wohnungskündigung: Wer fortlaufend unpünktlich überweist, darf sich nicht wundern... Wohnungskündigung: Wer fortlaufend unpünktlich überweist, darf sich nicht wundern... |
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| 23.08.2011 |
Mietkaution: Wer sich erst nach mehr als drei Jahren rührt, büßt die Überzahlung ein Mietkaution: Wer sich erst nach mehr als drei Jahren rührt, büßt die Überzahlung ein |
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| 09.08.2011 |
Wohnungskündigung: Wenn Mieter und Vermieter in einem Haus wohnen... Wohnt ein Vermieter mit einem Mieter im selben Haus, so hat er ein Sonderkündigungsrecht (mit einer um 3 Monate verlängerten Kündigungsfrist), was ihm erlaubt, auch "grundlos" das Mietverhältnis aufzulösen. Dies gilt aber nur für den Fall, dass sich insgesamt nur zwei Wohnungen in dem Haus befinden. Unschädlich ist es aus Vermietersicht, dass außer den beiden Wohnungen, von denen er selbst eine nutzt und die andere vermietet ist, ein dritter Bereich befindet, der vom Vermieter gewerblich genutzt wird (hier als Wäscherei). Und unerheblich ist auch, dass die beiden Wohnungen nicht über ein gemeinsames Treppenhaus verfügen und auch je einen separaten Eingang haben. |
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| 04.08.2011 |
Verwaltungsrecht: Für eine Wasserpfütze sind keine 13 Mann nötig Alarmiert ein Hausbewohner die Feuerwehr, weil es im Gebäude einen Wasserrohrbruch gab, so muss die Eigentümergemeinschaft nicht die vollen Kosten des Einsatzes übernehmen, wenn sich herausstellt, dass er übertrieben angelegt war. Im konkreten Fall vor dem Verwaltungsgericht Gießen rückte die Feuerwehr mit drei Fahrzeugen und 13 Mann Besatzung an, um eine Pfütze im Keller "aufzunehmen" und stellte dafür 530 Euro in Rechnung. Allenfalls zwei Fahrzeuge mit sieben Kräften wären angemessen gewesen, so das Gericht, was dann rund 300 Euro gekostet hätte. |
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| 04.08.2011 |
Mietrecht: Die exakte Lage der Wohnung zählt Auch wenn ein Haus offiziell als "lärmbelastet" eingestuft ist (weil es direkt an einer lauten Straße liegt), so ist das nicht automatisch ein Grund für einen Mieter, gegen eine geplante Mieterhöhung anzugehen. Ergibt sich (hier bei einer Ortsbesichtigung durch den Richter), dass die Wohnung des Mieters in einem ruhigen Seitenflügel liegt, so könne der Vermieter die Erhöhung durchsetzen - vorausgesetzt, die sonstigen Bedingungen seien eingehalten. |
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| 04.08.2011 |
Mietrecht: Spielende Kinder sind kein Kündigungsgrund Das Amtsgericht Wuppertal hat einem Vermieter widersprochen, der einem Ehepaar mit drei kleinen Kindern die Wohnung gekündigt hatte, weil der Nachwuchs trotz Verbots auf dem Garagenhof und nicht auf einem angrenzenden Spielplatz gespielt hatte. Sind die Nachbarn durch Spiellärm nicht unzumutbar beeinträchtigt worden, so sei eine Kündigung nicht rechtens. Im konkreten Fall ging es um ein Elternehepaar mit Kindern im Alter von zwei, vier und fünf Jahren, die immer wieder im Garagenhof spielten. Ältere Nachbarn beschwerten sich beim Vermieter, der die Kündigung aussprach. Zu Unrecht. Dass Kinder auf einem Garagenhof und nicht auf dem angrenzenden Spielplatz gespielt hätten, stelle „keine erhebliche Verletzung der mietvertraglichen Pflichten“ dar. Vielmehr wäre eine Kündigung erst dann in Betracht gekommen, wenn die Nachbarn wegen der Belästigung ihre Miete hätten mindern dürfen. (Hier gab es viele Kinder in der Wohnanlage, so dass Mitmieter „nicht über das übliche Maß hinausgehenden Spiellärm“ hinzunehmen hätten. |
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| 01.07.2011 |
Grunderwerbsteuer steigt ab März 2012 in Rheinland-Pfalz Die Grunderwerbsteuer in Rheinland-Pfalz soll zum 1. März 2012 von 3,5% auf 5% steigen. So sehe es ein Gesetzentwurf vor, den die Landesregierung in der vergangenen Woche beschlossen habe, teilt das Finanzministerium mit. "Wir haben bewusst nicht den Jahresbeginn als Datum der Erhöhung gewählt. So hat der Steuerbürger Zeit, sich auf die veränderten Bedingungen einzustellen", sagt Finanzminister Carsten Kühl. Im vergangenen Jahr habe das Land knapp 200 Mio. Euro an Einnahmen durch die Grunderwerbsteuer verbucht. |
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| 01.07.2011 |
Betriebskosten: Nach offensichtlichem Fehler ist nach zwölf Monaten noch nicht Schluss Hat ein Vermieter zwar innerhalb der gesetzlich vorgesehenen Zwölfmonatsfrist die Betriebskostenabrechnung erstellt, dabei aber einen offensichtlichen Fehler gemacht (hier, indem er als Mieter-Vorauszahlung 2.640 € statt der tatsächlich geleisteten 1.895 € angesetzt hatte), so darf er dies auch noch nach Ablauf der Frist korrigieren. Begründung des Bundesgerichtshofs: Dem Mieter hätte der falsche Ansatz auffallen - und ihn korrigieren müssen. (Hier ergab das statt einer - bereits vorgenommenen - Erstattung in Höhe von 203 € eine Nachzahlungen in Höhe von 532 €.) |
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| 01.07.2011 |
Mietminderung: Neben der Miete sind auch die Betriebskosten zu berücksichtigen Kann ein Mieter wegen Mängeln in seiner Wohnung die Miete mindern, so braucht er sich nicht darauf zu beschränken, die üblichen Mietzahlungen zu reduzieren. Mit demselben Prozentsatz darf er auch die Betriebskostenvorauszahlungen einbehalten. Das hat der Bundesgerichtshof entschieden. Das heißt: Bemessungsgrundlage einer Mietminderung ist stets die Bruttomiete = die Miete einschließlich der Nebenkosten. Und am Jahresende darf der Vermieter bei der Abrechnung der Betriebskosten mit dem Mieter einen Nachzahlungsbetrag nicht etwa voll in Rechnung stellen, sondern hat den Minderungssatz für den entsprechenden Zeitraum zu berücksichtigen; sonst würde die auf die Betriebskosten entfallende Minderung quasi durch die Hintertür wieder egalisiert. (BGH, VIII ZR 223/10) |
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| 30.06.2011 |
Betriebskosten: Innerhalb von zwölf Monaten ist kein Mieter vor Nachzahlungen sicher Vermieter sind berechtigt, ihren Mietern Betriebskostenabrechnungen für den vorhergehenden Abrechnungszeitraum innerhalb von zwölf Monaten zuzustellen und sich daraus ergebende Nachberechnungen vorzunehmen. Hat sich ein Vermieter verrechnet und korrigiert er die Abrechnung, so darf er sogar zuvor aufgelistete Gutschriften korrigieren – unterstellt, er tut dies noch innerhalb der Zwölfmonatsfrist. Hat er umlagefähige Abrechnungsposten selbst verspätet erhalten (etwa von den örtlichen Stadtwerken), so darf auch nach Ablauf der zwölf Monate noch nachberechnet werden (etwa dies innerhalb von 3 Monaten nach Erhalt der vorher fehlenden Unterlagen geschieht). |
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| 30.06.2011 |
Eigentumswohnungen: Auch bei Wohngeld-Rückständen bleibt das Stimmrecht erhalten Auch wenn Wohnungseigentümer mit Hausgeldzahlungen in Verzug ist, kann er deswegen weder von Teilnahme an der Eigentümerversammlung ausgeschlossen noch ihm das Stimmrecht entzogen werden. Eine derartige Klausel in der Teilungserklärung „weitestgehend freie Hand, wie sie ihre Verhältnisse untereinander regeln“. Doch ende die Gestaltungsfreiheit dort, wo „die personenrechtliche Gemeinschaftsstellung der Wohnungseigentümer ausgehöhlt und in den Kernbereich elementarer Mitgliedschaften eingegriffen wird“. Bei schwerwiegenden Eingriffen, die – wie beim Entzug des Stimmrechts oder den Ausschluss von der Versammlung – dazu führen, dass das Teilnahme- und Mitwirkungsrecht eines Wohnungseigentümers in gravierender Weise ausgehebelt werde, seien die Beschlüsse ungültig. |
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| 30.06.2011 |
Mietrecht: Wer sich zu viel Zeit lässt, bekommt vom Vermieter nichts zurück Hat sein Mieter in seiner Wohnung Schönheitsreparaturen ausgeführt, obwohl er dazu nach dem Mietvertrag nicht verpflichtet war (etwa weil darin starre Fristen vorgesehen waren), so kann er vom Vermieter Schadenersatz verlangen. Das ist jedoch nur innerhalb von sechs Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses möglich, da der Anspruch spätestens dann verjährt ist und vom Vermieter zwar noch erfüllt werden kann – aber nicht mehr muss. Dies gilt nach neuester Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs auch dann, wenn der Mieter zu dem Zeitpunkt, in dem er die Instandhaltungsarbeiten erledigt hatte, keine Kenntnis, dazu nicht mehr verpflichtet zu sein (da die neue BGH-Rechtsprechung zu dem Zeitpunkt noch nicht veröffentlicht war). |
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| 22.06.2011 |
Verwaltungsrecht: Auch nach Jahren kann man der Kommune noch ans Leder gehen Hauseigentümer können einer Kommune auch noch nach Jahren für Schäden an ihrem Gebäude ersatzpflichtig machen, wenn nachweisen, dass diese Kanalarbeiten fehlerhaft hat ausführen lassen. (Hier hatte sich durch die Arbeiten der Grundwasserspiegel derart gesenkt, dass an seinem Haus erhebliche Risse entstanden. Unter anderem fehlende Querriegel waren hier die Ursache den Spätschäden. Gemeinde und damaliges Bauunternehmen hätten dafür als Gesamtschuldner zu haften.) |
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| 22.06.2011 |
Mietrecht: Wer Geld vom Vermieter zurück haben will, muss sich sputen Hat ein Mieter in seiner Wohnung Schönheitsreparaturen durchgeführt, wozu er – etwa wegen „starrer Fristen“ im Mietvertrag – nicht verpflichtet war, so hat er das Recht, seinen Aufwand vom Vermieter ersetzt zu verlangen. Dies kann er aber nach dem Auszug der Wohnung nur innerhalb der für solche Fälle maßgebenden Verjährungsfristen von sechs Monaten geltend machen. |
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| 22.06.2011 |
Mietrecht: Bei der Hundehaltung gibt es kein Recht auf Gleichberechtigung Ein Mieter schaffte sich einen Hund an, ohne den Hauseigentümer um Erlaubnis gefragt zu haben und obwohl der Mietvertrag die Haltung einer Katze oder eines Hundes nur mit vorheriger Zustimmung des Vermieters erlaubt. Der Vermieter forderte den Hundebesitzer auf, das Tier wieder abzugeben. Der wehrte sich mit dem Argument dagegen, er werde ungleich behandelt, weil in der Wohnanlage bereits einige Hunde lebten. Das Gericht stand dem Vermieter bei, denn er sei in seiner Entscheidung völlig – auch dann, wenn er anderen Mietern eine Erlaubnis erteilt habe. Es gebe kein Recht der Gleichberechtigung. Denn gerade wenn schon einige Tiere gehalten würden, könne es durch ein weiteres Tier zu Problemen oder Streitigkeiten unter den Mietern kommen. |
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| 22.06.2011 |
Erbrecht: Hat jemand ein Wohnrecht, so wird das „ mitgeerbt“ Das Saarländische Oberlandesgericht hat entschieden, dass jemand, der ein Wohnrecht für ein Haus im Grundbuch eingetragen hat, auch dann einen Anspruch darauf hat, die die Immobilie wieder zu beziehen, wenn er zwischendurch ausgezogen ist. Im konkreten Fall scheiterten Erben der Immobilie mit dem Versuch, der Frau das Wohnrecht zu entziehen, dass sie für das Haus hatte, jedoch aktuell nicht darin wohnte. Das Wohnrecht erlösche in einem solchen Fall nicht. Denn selbst wenn die Frau „ dauerhaft ausgezogen „ sei, könne sie ihre Meinung wieder ändern. Die Erben müssten daher das rechtlich besonders gesicherte Wohnrecht akzeptieren. Anderes könne nur gelten, wenn sie das Wohnrecht „ dauernd nicht mehr nutzen“ könne. |
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| 22.06.2011 |
Gewerbliches Mietrecht: Nur „ fachgerechtes“ darf für Schönheitsreparaturen nicht verlangt werden Sieht ein Formularmietvertrag vor, dass der Mieter verpflichtet ist, „Schönheitsreparaturen laufen auf eigene Kosten fachgerecht durchführen zu lassen, sobald der Grad der Abnutzung dies nach der Art des Gewerbebetriebes erfordert“, so handelt es sich um eine unwirksame Klausel- mit der Folge, dass der Vermieter die Instandhaltungsarbeiten auf seine Kosten durch zu führen hat. Dazu das Oberlandesgericht Düsseldorf: Die gewählte Formulierung kann aus der Sicht eines verständigen Mieters – jedenfalls bei „ kundenfeindlichster Auslegung“ – nur die Bedeutung haben, dass dem Mieter die Vornahme der Schönheitsreparaturen in Eigenleistung nicht gestattet ist, sondern dass er sich hierzu einer Fachfirma bedienen muss. Dass aber benachteiligt ihn unangemessen. |
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| 22.06.2011 |
Wohnungskündigung: Besorgter Vermieter darf „auf Vorrat“ klagen Text Hat ein Mieter mehrere (hier:5) Monate lang keine Miete überwiesen und ist ihm vom Vermieter deshalb fristlos gekündigt worden, so darf er den Mieter nicht nur auf Zahlung der Restmiete verklagen, sondern zugleich auch – sozusagen „auf Vorrat“ – auch auf eine Nutzungsentschädigung bis zur (bis dahin nicht vorgenommenen) Räumung der Wohnung. Der Bundesgerichtshof: Es reicht eine solche Vorratsklage „ die begründete Sorge“, dass der Mieter nicht freiwillig zahlen werde. |
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| 22.06.2011 |
Mietrecht: Die exakte Lage der Wohnung zählt Auch wenn ein Haus offiziell als „lärmbelastet“ eingestuft ist (weil es direkt an einer lauten Straße liegt), so ist das nicht automatisch ein Grund für einen Mieter, gegen eine geplante Mieterhöhung anzugehen. Ergibt sich (hier bei einer Ortsbesichtigung durch den Richter), dass die Wohnung des Mieters in einem ruhigen Seitenflügel liegt, so könne der Vermieter die Erhöhung durchsetzen – vorausgesetzt, die sonstigen Bedingungen seien eingehalten. |
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| 20.06.2011 |
Wohnungskündigung: Wegen Eigenbedarf darf es auch zweimal versucht werden Hat ein Vermieter einem Mieter wegen Eigenbedarfs die Wohnung aufgekündigt, was im nachfolgenden Gerichtsverfahren aber als unrechtmäßig zurückgewiesen wurde, so hat er damit nicht das Recht verwirkt, (hier 3) Jahre später mit derselben Begründung das Mietverhältnis beenden zu wollen. DAS Argument der Mieter, mit der Zurückweisung der ersten Kündigung dürfe der Grund „Eigenbedarf“ nicht mehr vorgebracht werden, weil er „verbraucht“ sei. Der Bundesgerichtshof hält eine solche Regelung zwar im Arbeitsrecht für möglich, nicht jedoch im Mietrecht. Denn die Verhältnisse beim Vermieter könnten sich seit der ersten – erfolglosen – Kündigung geändert haben.(BHG VIII ZR 62/08), Quelle: IVD West, Redaktionsbüro Wolfgang Büser, vom 10.06.2011 |
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| 11.05.2011 |
Eigenbedarf: Auch fehlende Angaben nicht gleich mit Kanonen schießen Erhält ein Mieter eine Eigenbedarfskündigung vom Vermieter und stellt sich heraus, dass die – an sich berechtigte – Kündigung einen formellen Fehler enthält (hier fehlte die detaillierte Angabe der Beweggründe des Eigentümers), so kann der Mieter anschließend nicht die Kosten für einen Rechtsanwalt ersetzt verlangen, die ihm zur Abwehr der ersten, fehlerhaften Kündigung entstanden sind. Im konkreten Fall vor dem Bundesgerichtshof verlangte der Mieter rund 700 Euro Schadenersatz – zu Unrecht. Denn der eigentliche Hintergrund, dass der Vermieter die Gründe für die Kündigung angeben muss, liege lediglich darin, dem Mieter „ zum frühestmöglichen Zeitpunkt über seine Position Klarheit zu verschaffen und ihn in die Lage zu versetzten, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen“. Fehlen die Gründe gänzlich, so ist die Kündigung ohnehin unwirksam – und zwar relativ einfach nachvollziehbar für den Mieter. (Hier holte der Vermieter sein Versäumnis später nach, und der Mietvertrag wurde aufgelöst). |
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| 11.05.2011 |
Nachbarrecht: Glockengeläut gehört auch früh morgens zum christlichen Leben Ein Mann, der in der unmittelbaren Nachbarschaft einer evangelischen Kirche wohnt (hier rund 100 Meter entfernt), kann nicht das morgendliche liturgische Glockenläuten untersagen lassen. Die Argumente des Mannes, der Staat sei verpflichtet, Störungen der Religionsausübung durch dritte zu verhindern und der lärm der Glocken störe seine Schlafqualität, ließ das Verwaltungsgericht Stuttgart nicht gelten. Das liturgische Glockenläuten sei „ aufgrund des verfassungsrechtlich garantierten Selbstbestimmungsrechts der Kirche und des Schutzes der freien Religionsausübung privilegiert“. Außerdem handele es sich dabei um eine „ zumutbare, sozialadäquate und allgemein akzeptierte Äußerung kirchlichen Lebens“. |
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| 11.05.2011 |
Wohnungskündigung: Vierjährige Bindung ist rechtens – aber... Der Bundesgerichtshof (BHG) hat seine ständige Rechtssprechung bestätigt, nach der Mieter und Vermieter vereinbaren können, dass das Mietverhältnis von beiden Seiten nicht vor Ablauf von vier Jahren gekündigt werden darf (von Ausnahmen abgesehen). Klarstellend hat der BGH jetzt entschieden, dass es bei der Berechnung der Vierjahresfrist auf den Zeitpunkt des Vertragsabschlusses (= Unterzeichnung des Mietvertrags) ankommt und nicht auf den Zeitpunkt des Vertragsbeginns (= normalerweise der Einzugstermin). Die Kündigung müsse ferner erstmals – unter Berücksichtigung der dreimonatigen Kündigungsfrist – zum Ablauf der Vierjahresfrist möglich sein, nicht erst nach Ablauf der vier Jahre. Der BGH erklärte deshalb eine Klausel in einem Mietvertrag für unwirksam, in der die Kündigung „ erstmals nach Ablauf des Vierjahreszeitraums mit der gesetzlichen Frist möglich“ sein solle. Deshalb durfte der Mieter vorzeitig – mit dreimonatiger Kündigungsfrist – das Mietverhältnis auflösen. |
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| 13.04.2011 |
Mietrecht: Auch jahrelange Nutzung kann widerrufen werden Ein Vermieter hat das Recht, seinem Mieter die ( hier 10 Jahre lange geduldete) Nutzung einer Dachterrasse zu untersagen, wenn ein solches Nutzungsrecht nicht ausdrücklich im Mietvertrag aufgeführt ist. Das hat das Kammergericht Berlin entschieden. Denn eine Dachterrasse gehöre nicht zu den üblichen Gemeinschaftseinrichtungen wie Aufzug oder Fahrradkeller, die grundsätzlich allen Mietern zur Verfügung stünden. |
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| 13.04.2011 |
Eigentumswohnung: Auch ohne Balkon wird für dessen Sanierung mitbezahlt Wohnungseigentümer müssen auch dann eine Balkonsanierung mitbezahlen, wenn sie gar keinen Balkon haben. Das hat der Bundesgerichtshof in einem Fall entschieden, in dem es um Sanierungen von Gemeinschaftseigentum an den Balkonen ging ( hier Geländer, Bodenplatten und Stützen). Die Eigentümerin, die sich dagegen wehrte, mitbezahlen zu müssen, wohnte in einer Dachgeschosswohnung – ohne Balkon. Ihr Ansinnen blieb ohne Erfolg. Ist in der Teilungserklärung festgeschrieben, dass Instandhaltungen am Gemeinschaftseigentum von der Gemeinschaft getragen werden, so sitze die Eigentümer mit im Boot. Das sei ihr beim Erwerb der Wohnung bekannt gewesen. (BGH, V ZR 114/09) |
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| 13.04.2011 |
Eigentumswohnung: Auch für zwei Zentimeter kann es lohnen zu klagen Stellt der Käufer einer neu errichteten Eigentumswohnung fest, dass die Eingangstür lediglich 1,91 Meter (wobei der Trend nach Aussage von Türenherstellern eher zu noch höheren Türen gehe), so kann der Käufer eine Nachbesserung gegen den Bauträger durchsetzten. |
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| 13.04.2011 |
Wohngebäudeversicherung: Berät der Versicherungsvertreter falsch, ist die Gesellschaft dran Hat ein Vertreter einer Wohngebäudeversicherung einen Hauseigentümer bei der Ermittlung des Hauswertes – und damit der Versicherungssumme – falsch beraten (hier auf 1914 bezogen), so darf sie ihm im Schadenfall (hier ging es um einen Wasserschaden) keine Unterversicherung unterstellen und muss in vollem Umfang leisten. Das Brandenburgische Oberlandesgericht: Die Versicherung „ in Bezug auf die Angabe zum versicherungswert 1914 angesichts der Schwierigkeit der Wertermittlung eine gesteigerte Beratungspflicht“, die vom Vertreter nicht erfüllt worden sei. |
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| 13.04.2011 |
Schönheitsreparaturen: Irrtümlich renoviert – sechs Monate Zeit für Rückforderung Haben Mieter beim Auszug aus der Wohnung Schönheitsreparaturen durchgeführt, obwohl sie – wegen einer unwirksamen Klausel im Mietvertrag – dazu nicht verpflichtet waren, so können sie von ihrem Ex-Vermieter ihren Aufwand ersetzt verlangen. Dies müssen sie allerdings innerhalb von sechs Monaten nach Auszug getan haben, andernfalls sich der Vermieter auf „ Verjährung“ des Anspruchs beziehen kann. |
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| 13.04.2011 |
Wohngebäudeversicherung: Alte Handwerkerrechnungen nicht nach neuem Schaden einreichen Reicht ein Hausbesitzer seiner Wohngebäudeversicherung nach einem Leitungswasserschaden auch eine Handwerkerrechnung ein, die „ nicht schadensbedingte Positionen“ enthält(also mit dem tatsächlich eingetretenen Rohrbruch gar nichts zu tun habe), so kann der Versicherer seine Leistung wegen arglistiger Täuschung komplett verweigern. Das Oberlandesgericht Celle bestätigte die Auffassung der Versicherungsgesellschaft, dass schon der Versuch „ strafbar“ sei. (Hier machte der Betrugsversuch 1.600 € bei einer Gesamtrechnung von 12.000 € aus.) |
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| 13.04.2011 |
Schönheitsreparaturen: Setzt der Vermieter keine Frist, geht er leer aus Hat der Mieter laut (rechtswirksamen) Mietvertrag beim Auszug aus der Wohnung die fälligen Schönheitsreparaturen nicht ausgeführt, so kann der Vermieter von ihm Schadensersatz verlangen. Das setzt aber voraus, so das Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf, dass der Vermieter den Ex-Mieter erfolglos mit Fristsetzung aufgefordert hat, die Arbeit zu erledigen. Ferner muss er bei der Aufstellung seines Schadenersatzes berücksichtigen, ob bereits sämtliche Räume für die Instandhaltungsarbeiten „ fällig“ waren. Das OLG stellte außerdem fest, dass der Vermieter eine Erneuerung des Teppichbodens nur dann verlangen könne, wenn er dem Mieter nachweist, dass Schäden daran durch ihn verursacht wurden. Starkes Rauchen führe dann nicht zum Recht, den Bodenbelag auszuwechseln, wenn im Mietvertrag keine keine entsprechende Klausel vorgesehen war. |
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| 13.04.2011 |
Eigentumswohnung: Die Gemeinschaft kann Gewährleistungsansprüche „ an sich ziehen“ Eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann mit Mehrheitsbeschluss „gemeinschaftsbezogene Gewährleistungsrechte“ wegen Mängeln an der Bausubstanz an sich ziehen und mit dem Bauträger über deren Beseitigung verhandeln. (Hier ging es um Kondensat- und Schimmelpilzbildung.) In dieser Zeit ist die Verjährungsfrist solcher Ansprüche gehemmt. Das gilt jedoch nicht für Ansprüche einzelner Eigentümer, die diese darüber hinaus – ohne Kollision mit den Interessen der Gemeinschaft – geltend machen wollen und die nicht die Beseitigung von Mängeln betreffen, sondern zum Beispiel die Rückabwicklung des Vertrages mit dem Bauträger. In diesem Fall läuft die durch die Aktivitäten der Wohnungseigentümergemeinschaft gehemmte Verjährungsfrist für das Gemeinschaftseigentum weiter, nicht jedoch für den einzelnen Eigentümer, der separate Ansprüche verfolgt. |
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| 12.04.2011 |
Eigentumswohnung: manchmal sollte die Verjährung nicht zu ernst genommen werden Hat ein Teil der Eigentümer einer Wohnungseigentümergemeinschaft aufgrund eines vor mehr als zehn Jahren getroffen, jedoch nichtigen Beschlusses auf eigene Kosten Fenster und Balkone instandgesetzt (üblicherweise zählen Fenster und Balkone nämlich zum Gemeinschaftseigentum), so entspricht es einer „ ordnungsgemäßen Verwaltung“, wenn die Gemeinschaft ihnen später per Beschluss einen Ausgleich zahlt. ( Hier hatte die Gemeinschaft beschlossen, ihnen die Hälfte aller Kosten zu ersetzten.) Das gelte auch dann, so das Oberlandesgericht Düsseldorf, wenn die Erstattungsansprüche eigentlich verjährt sind. ( Ein Eigentümer aus der Gemeinschaft pochte auf die Verjährung – jedoch vergeblich. Die Treuepflicht unter Wohnungseigentümer gebiete es, in einem solchen Fall nicht auf Verjährung zu bestehen.) |
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| 23.02.2011 |
Betriebskosten Betriebskosten: Kosten für Beseitigung von Vandalismus-Schäden müssen alle gemeinsam tragen |
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| 23.02.2011 |
Abfallentsorgung Abfallentsorgung: Der Eigentümer statt „flüchtigem“ Mieter ist für den Müll verantwortlich |
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| 23.02.2011 |
Wohnungskauf Wohnungskauf: Wird zunächst eine Frist gesetzt, dann geht es später nicht fristlos |
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| 23.02.2011 |
Mieterhöhung Mieterhöhungen: Wer Herd und Spüle nicht haben wollte, muss sie dennoch bezahlen |
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| 23.02.2011 |
Mietrecht Mietrecht: Gutachten zur Ermittlung des Mietzinses bezahlt nicht der Mieter |
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| 23.02.2011 |
Mietrecht Mietrecht: Drangsaliert ein Mieter das Abflussrohr, so ist er für die Folgen zuständig |
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| 23.02.2011 |
NRW: Rot-Grün will Grunderwerbsteuer anheben NRW: Rot-Grün will Grunderwerbsteuer anheben |
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| 23.02.2011 |
Wohngebäudeversicherung Wohngebäudeversicherung: Auch im leeren Haus lodern Flammen versichert |
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| 03.01.2011 |
Ohne Alternative – Immobilie zur Kapitalanlage Für den IVD bleibt die Immobilie 2011 die einzige Anlageform, um vorhandenes Vermögen sicher anzulegen. ,,Auch 2010 wurde die Immobilie von Anlegern als sicherer Hafen geschätzt“ sagt Schick. ,,Das hat zu einer deutlichen Belebung des Marktes für vermietete Eigentumswohnungen und für Mehrfamilienhäuser, so genannter Zinshäuser geführt. Dieser Trend dürfte sich im kommenden Jahr fortsetzen. IVD-Mitglieder, die mit Kapitalanlegern zusammenarbeiten, berichten demnach von einer weiterhin guten Nachfrage, die in das Jahr 2011 hineinreicht. ,,Die Frage, die sich viele Anleger und Immobilienmakler als deren Berater stellen, ist, ob genügend Immobilien auf den Markt kommen, um die Nachfrage zu befriedigen“, erklärt der IVD-Sprecher. ,,Vor diesem Hintergrund, sollten Eigentümer darüber nachdenken, ob sich nicht die Wertzuwächse der vergangenen Jahre und Jahrzehnte als Gewinn realisieren“. Der IVD rät Kapitalanlegern, sich sowohl bei der Verkaufsentscheidung als auch bei einer möglichen Rehinvestition beraten zu lassen. Der Verband sieht zudem große Potenziale bei der Bewirtschaftung des vorhandenen Immobilienbestandes ,, Hier stecken große Chancen für Eigentümer, die in Lagen investieren, in denen die Mieten gerade beginnen zu steigen und die sich gut entwickeln werden“, betont Schick. Erschwinglichkeit bleibt stabil Die Bedingungen zum Erwerb von Wohneigentum werden zumindest im ersten Halbjahr 2011 weiterhin günstig sein prognostiziert der IVD. Aufgrund des niedrigen Zinsniveau und der relativ konstante Preis ist Wohneigentum derzeit besonders leicht erschwinglich. Auch die Einkommenssituation der Haushalte, die ebenfalls in diese Betrachtung einfließt, war 2010 vergleichsweise konstant. Mit dem voraussichtlichen Anstieg des Zinsniveaus ab Mitte 2011 könnte sich dies dem IVD zufolge jedoch ändern. ,,Entscheidend wird die Entwicklung der Eigentumspreise sein“, stellt Tim Sebastian Nädele aus dem IVD-Research fest. ,,An Standorten, an denen mit deutlichen Preissteigerungen zu rechnen ist, wird sicherlich auch die Erschwinglichkeit leicht abnehmen. Durch die guten wirtschaftlichen Grundvoraussetzungen sei jedoch ebenfalls mit einer positiven Einkommensentwicklung zu rechnen. ,,Wir gehen daher davon aus, dass Wohneigentum auch im kommenden Jahr vergleichsweise gut erschwinglich sein wird“ sagt Schick. |
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| 03.01.2011 |
Erschwinglichkeit bleibt stabil Die Bedingungen zum Erwerb von Wohneigentum werden zumindest im ersten Halbjahr 2011 weiterhin günstig sein prognostiziert der IVD. Aufgrund des niedrigen Zinsniveau und der relativ konstante Preis ist Wohneigentum derzeit besonders leicht erschwinglich. Auch die Einkommenssituation der Haushalte, die ebenfalls in diese Betrachtung einfließt, war 2010 vergleichsweise konstant. Mit dem voraussichtlichen Anstieg des Zinsniveaus ab Mitte 2011 könnte sich dies dem IVD zufolge jedoch ändern. ,,Entscheidend wird die Entwicklung der Eigentumspreise sein“, stellt Tim Sebastian Nädele aus dem IVD-Research fest. ,,An Standorten, an denen mit deutlichen Preissteigerungen zu rechnen ist, wird sicherlich auch die Erschwinglichkeit leicht abnehmen. Durch die guten wirtschaftlichen Grundvoraussetzungen sei jedoch ebenfalls mit einer positiven Einkommensentwicklung zu rechnen. ,,Wir gehen daher davon aus, dass Wohneigentum auch im kommenden Jahr vergleichsweise gut erschwinglich sein wird“ sagt Schick. |
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| 22.12.2010 |
Die Zinsen sind so niedrig wie noch nie
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| 22.12.2010 |
Vergleichsweise leicht erschwinglich Niedrige Zinsen führen dazu, dass Immobilieneigentum für vergleichsweise viele Menschen erschwinglich ist. Hinzu kommt das moderate Preisniveau in Deutschland. Während die Preise in fast allen europäischen Ländern - trotz Krise – noch immer deutlich über dem Niveau von 1995 liegt, haben sich deutsche Wohnimmobilien seitdem im Schnitt nur geringfügig verteuert. Der Erschwinglichkeitsindex, den das Center for Real Estate Studies ( CRES ) für den IVD ermittelt hat, weist historisch die besten Bedingungen für den Erwerb von Immobilien in Deutschland aus. |
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| 22.12.2010 |
Steigende Preis und Mieten Steigende Mieten und Wertsteigerungspotenzial machen Wohnimmobilien attraktiv. Im Durchschnitt erhöhten sich die Mieten für Neubauwohnungen mit gutem Wohnwert im Jahr 2010 um 2,4 Prozent. Besonders groß war das Mietpreiswachstum in den Großstädten. In Leipzig erhöhten sich die Neubaumieten um acht Prozent, in Nürnberg um sieben und in Kiel, Mannheim, Erlangen, Frankfurt am Main, Würzburg und Augsburg um fünf Prozent. Wachsende Mieten führen zu steigenden Renditen - insbesondere dann, wenn die Immobilie noch preisgünstig eingekauft worden ist. Die Vermietbarkeit der Immobilien ist in vielen Städten ausgezeichnet, was die Sicherheit der Investition in eine Immobilie zur Kapitalanlage verbessert. |
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| 22.12.2010 |
Hohe Rendite Im Vergleich zu anderen Kapitalanlagen wie beispielsweise Staatsanleihen bieten Wohnimmobilien eine deutlich attraktivere Rendite. Durchschnittlich liegt die Renditeerwartung hier bei 4,5 bis sechs Prozent. Zum Vergleich: die Rendite einer zehnjährigen Bundesanleihe liegt derzeit bei knapp 2,4 Prozent. Festgeldkonten bieten im Herbst 2010 einen Zinssatz von mehr als einem Prozent. |
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| 22.12.2010 |
Krisensicheres Investment Ein wichtiger Vorteil von Wohnimmobilien ist ihre hohe Wertstabilität. Selbst während der Finanzkrise sind deutsche Wohnungen im Wert leicht gestiegen. Im Jahr 2008 erhöhte sich ihr Wert im Schnitt um 0,6 Prozent, 2009 um ein Prozent. Zum Vergleich: Der DAX ist in diesem Zeitraum um 25 Prozent gefallen. Diese Sicherheit macht Immobilien zu einer der beliebtesten Anlageklassen. |
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| 22.12.2010 |
Potenzieller Schutz vor Geldentwertung Auch wenn die Inflation momentan sehr niedrig erscheint, ist die Geldentwertung täglich Realität. Schon bei einer Inflation von nur zwei Prozent nimmt die Kaufkraft eines Geldvermögens im Verlauf der Jahre deutlich ab: € 20.000,-- haben bei einer Inflation von zwei Prozent nach zehn Jahren nur noch einen Wert von € 16.407,--. Wohnimmobilien bieten als Sachwert Aussicht auf einen guten Schutz vor Inflation. |
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| 22.12.2010 |
Hohe Sparquote Immobilieneigentümer verfügen im Alter über ein wesentlich höheres Vermögen als Mieter. Eine Untersuchung des Marktforschungsunternehmens empirica ergab: Immobilieneigentümer im Alter zwischen 55 und 59 Jahren besitzen etwa sechsmal so viel Vermögen wie Mieter. Während Immobilieneigentümer mit einem Monatseinkommen von € 2.000,-- bis € 2.500,-- bei Eintritt in den Ruhestand über ein Vermögen von etwa € 229.000,-- verfügen, sind es bei Mietern mit ähnlichem Einkommen nur knapp € 37.000,--. |
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| 22.12.2010 |
Flexibilität ist möglich Das Arbeitsleben erfordert heute eine zunehmende Mobilität. Doch auch wenn Eigentümer ihre Immobilie wegen eines Umzugs nicht mehr selbst bewohnen können, ist ein Verkauf nicht zwingend erforderlich. Die Immobilie kann künftig vermietet und als Kapitalanlage genutzt werden und so weiterhin Bestandteil des Vermögensaufbaus bleiben. Um ihre Flexibilität nicht zu beeinträchtigen, sollten Käufer auf eine gute Vermietbarkeit auchten. |
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| 22.12.2010 |
Mietfreiheit im Alter Im Grunde gibt es keine bessere Altersvorsorge als das selbstgenutzte Wohneigentum. Denn die Mietfreiheit im Alter ist eine entscheidende Kostenersparnis, insbesondere vor dem Hintergrund niedrige staatlicher Renten. Wer im Alter keine Miete zahlen muss, hat in der Regel deutlich mehr Geld zur freien Verfügung. Im Schnitt verbessert selbstgenutztes Wohneigentum die Netto-Einkommenssituation für Senioren um etwa 30 Prozent. Das bedeutet: Immobilieneigentum bietet ein wesentliches Plus an Lebensqualität. Der höhere Tilgungssatz von zwei Prozent oder mehr gewährleistet, dass sie Immobilie bei Eintritt in den Ruhestand auch wirklich bezahlt ist. |
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| 22.12.2010 |
Vorteile bei der Erbschaftssteuer Selbstgenutztes Wohneigentum ist von der Erbschaftssteuer befreit. Wird Wohneigentum unter Ehepartnern oder eingetragene Lebenspartnerschaften vererbt, ist unabhängig vom Wert der Immobilie keine Erbschaftssteuer zu zahlen. Kinder müssen ebenfalls keine Erbschaftssteuer zahlen, wenn die Wohnfläche größer als 200 Quadratmeter ist. Dies gilt auch für Enkel, wenn deren Eltern bereits verstorben sind. Diese Regelungen gelten allerdings nur unter der Voraussetzung, dass die Erben die Immobilie in den ersten zehn Jahren nach der Erbschaft nicht verkaufen, vermieten oder verpachten. |
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| 07.09.2010 |
Betriebskosten: Zu große Mülltonnen müssen die Mieter nicht dulden Eigentümer von vermieteten Wohnungen können Ausgaben für die Müllentsorgung auf die Mieter im Rahmen der Betriebskostenabrechnung umlegen. Doch sie müssen dabei das Wirtschaftlichkeitsgebot beachten. Sind die Abfallkapazitäten zu groß gewählt und sind Mülltonnen bei der Abholung durch einen Entsorger bei weitem nicht gefüllt, so können die Mieter eine Rückzahlung der auf sie umgelegten Gebühren verlangen. Im konkreten Fall vor dem Landgericht Aachen stellte sich heraus, dass die Müllkosten pro Quadratmeter Mietfläche weit über dem Normalmaß lagen und der Vermieter dafür keine schlüssige Begründung liefern konnte. Insgesamt mussten hier rund 1.000 Euro an die Mieter zurück überwiesen werden. (LG Aachen, 6 S 87/08) |
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| 07.09.2010 |
Betriebskosten: Nicht geeichte Wasseruhren zählen nicht Die Eichung von Messgeräten zur Erfassung des Verbrauchs von Kalt- und Warmwasser in Mietwohnungen richtet sich nach den Vorschriften des Eichgesetzes und der Eichordnung. Sie ist einzuhalten, wenn die Geräte „Verwendung im geschäftlichen Verkehr“ finden. Das ist bei vermieteten Wohnungen der Fall. Hält sich der Vermieter nicht an die laut Eichgesetz vorgegebenen Fristen zur Prüfung der Uhren, so darf er die Kosten im Rahmen der jährlichen Betriebskostenabrechnung nicht nach Verbraucht mit den Mietern abrechnen. Er müsse dann die Wohnfläche als Bemessungsgrundlage nehmen. (AmG Esslingen, 1 C 1532/04) |
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| 07.09.2010 |
Verwaltungsrecht: Kiefern dürfen ersatzlos gekappt werden Hat ein Hausbesitzer die Kronen von sechs Schwarzkiefern gekappt, um ein Hineinwachsen in die darüber verlaufende Stromleitung zu verhindern, so kann ihm von der Stadt nicht auferlegt werden, als „Ersatz“ dafür drei Obstbäume pflanzen zu müssen. Zwar regele die Baumschutzsatzung für den Fall, dass für Ersatz besorgen sei, wenn „geschützte Bäume entfernt oder zerstört werden“. Allerdings gelte das nicht, wenn der Zeitpunkt der Zerstörung in unvorhersehbarer Zukunft liege. Nur bei einem kompletten Funktionsverlust der Bäume (also bei deren Absterben) sei die Satzung anzuwenden. (VwG Arnsberg, 1 K 3305/09) |
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| 07.09.2010 |
Eigenbedarf: erst hü – dann hott, geht nicht Bezieht ein Mieter-Ehepaar eine große Eigentumswohnung mit Garten und fragen sie ihren Vermieter ausdrücklich danach, ob er sich vorstelle, „in absehbarer Zeit Eigenbedarf anzumelden“, so darf er nicht anderthalb Jahre später doch verlangen, in diese Wohnung einzuziehen. Hatte er die Frage seinerzeit verneint, weil seine Ex-Frau seit der Scheidung mit den Töchtern in Frankreich lebe und für ihn alleine die Wohnung zu groß sei, so verstößt er gegen den Grundsatz von Treu und Glauben, wenn er 18 Monate später doch einziehen will. Dann genüge auch das Argument nicht – so das Amtsgericht Erding -, dass sich seine Wohnung als zu klein erwiesen habe, wenn ihn die Kinder in den Ferien besuchen und sie zu dritt im Doppelbett schlafen. Zwar habe der Eigentümer ein berechtigtes Interesse, doch habe der Vermieter bereits beim Abschluss des Mietvertrages den Eigenbedarf vorhersehen können. (AmG Erding, 5 C 873/08) |
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| 20.05.2010 |
Architektenrecht: Wird schon im Haus gewohnt, muss es „dicht“ sein... Sichert ein Architekt ein Gebäude nicht ausreichend gegen Witterungseinflüsse ab, so hat er den dadurch gegebenenfalls entstandenen Schaden zu ersetzen. Das Oberlandesgericht Celle wunderte sich über die von einem Architekten geäußerte gegenteilige Meinung. Er sei zum Beispiel verkehrssicherungspflichtig für etwaige Gefahren, die von einem Gebäude „für Gesundheit und Eigentum Dritter ausgehen“ könnten. Da sei es gar nicht diskutabel, dass dies auch für den eigentlichen Auftraggeber gelte, ohne dass dies einer ausdrücklichen vertraglichen Vereinbarung bedürfe. (hier ging es darum, die die Bauherren während der (End-) Bauzeit zum Teil schon in dem Haus wohnten, das aber einem Gewitter (noch) nicht standhielt. Der Architekt muss für den dadurch entstandenen Schaden aufkommen.) (OLG Celle, 7 U 174/06) |
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| 20.05.2010 |
Eigenheimzulage: Nur bei unentgeltlicher Wohnungsüberlassung bleibt’s bei der Zahlung Einer Bezieherin von Eigenheimzulage(die seit dem 01.01.2006 nicht mehr neu bewilligt wird und mit Ablauf des Jahres 2013 ausläuft) wird die Zahlung gestrichen, wenn sich herausstellt, dass sie von ihrer Mutter – die angeblich unentgeltlich in der mit Hilfe der Zulage gekauften Wohnung lebt – Zahlungen über das Konto eines Familienmitglieds erhalten hat. Es war nämlich Bedingung für die Gewährung der Eigenheimzulage, dass die Immobilie selbst genutzt oder unentgeltlich an einen Angehörigen überlassen wird. Die Zahlungen stünden im wirtschaftlichen Zusammenhang mit der Wohnungsüberlassung, so das Finanzgericht Berlin-Brandenburg, so dass von einer „Unentgeltlichkeit“ nicht mehr die Rede sein konnte. Die bereits bezogene Zulage ist außerdem zurückzuzahlen. (FG Berlin-Brandenburg, 11 V 11151/09 |
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| 04.05.2010 |
Zahlungsfähigkeit von Mietern auf dem Prüfstand Immer mehr Vermieter möchten sich bei Ihren Mietern absichern und nutzen Auskunftsdateien, um die Bonität der zukünftigen Vertragspartner zu prüfen. Denn das Thema Mietnomaden rückt immer stärker in das Bewußtsein von Maklern und Hausverwaltern. Beliebte Anbieter sind dabei www.schufa.de; www.creditreform.de; www.saf-solutions.de; www.arvato-infoscore.de; www.buergel.de und www.deltavista.com. Quelle: IVD West, Redaktionsbüro Wolfgang Büser,Newsletter vom 19.04.2010 |
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| 04.05.2010 |
Mietkaution: Der Vermieter darf mit - vermeintlichen - Gegenansprüchen aufrechnen Vermieter sind beim Ende eines Mietverhältnisses berechtigt, die vom Mieter bei ihm zu Beginn des Mietverhältnisses deponierte Kaution für Ansprüche einzubehalten, die - zum Beispiel - aus Mietschulden resultieren. Dabei kommt es nicht darauf an, ob der Mieter der Berechtigung zur Verrechnung deshalb widerspricht, weil er die Miete rechtmäßig gemindert habe. Ist er nach wie vor dieser Meinung, so muss er den Vermieter in einem besonderen Verfahren auf Rückzahlung verklagen. Vom Vermieter könne umgekehrt nicht verlangt werden, nur mit solchen Forderungen aufzurechnen, die er selbst erst hätte einklagen müssen. Zweck der Mietkaution sei es, dass der Vermieter wegen (aus seiner Sicht) noch bestehender Ansprüche gegen den Mieter "auf einfache Weise zu Geld" komme. (OLG Karlsruhe, 8 W 34/08) Quelle: IVD West, Redaktionsbüro Wolfgang Büser,Newsletter vom 19.04.2010 |
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| 03.03.2010 |
Hausratversicherung: Der „Umweg“ übers Geschäft verdirbts Geschäft Gelangen Einbrecher in eine Wohnung, nachdem sie in das Geschäft der Wohnungseigentümer eingedrungen waren und dann über die angrenzende Treppe in den Privatbereich gelangten, so liegt kein „Einbruch in die Wohnung“ vor – mit der Folge, dass die Hausratversicherung für die gestohlenen Gegenstände nicht einstehen muss. (Oberlandesgericht Karlsruhe, 12 U 90/093) |
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| 03.03.2010 |
Eigentumswohnung: Wer höher wohnt, muss mehr für den Aufzug zahlen Eigentümer von Wohnungen, die in den oberen Etagen liegen, müssen einen Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung akzeptieren, nach der sie einen höheren Anteil zu den Aufzugskosten zu zahlen haben. Das Landgericht Nürnberg-Fürth hat entschieden, dass die Kosten für den Aufzug gestaffelt nach der Geschosshöhe verteilt werden dürfen. Schließlich liege es auf der Hand, dass Eigentümer, deren Wohnungen höher liegen, den Aufzug in der Regel auch mehr nutzen. (AZ: 14 S 7627/08) |
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| 03.03.2010 |
Mietrecht: Für den Vertragsabschluss darf nichts berechnet werden Ein Vermieter hat nicht das Recht, Bearbeitungsgebühren für den Abschluss der Mietverträge mit seinen Mietern zu berechnen. Das Landgericht Hamburg hat entschieden, dass es sich bei den Kosten für die Vertragsabschlüsse um „klassische Verwaltungskosten“ handele, die der Vermieter aus den Mieteinnahmen zu bestreiten habe. (In dem konkreten Fall fordere eine Großvermieterin „Mietvertrags-Ausfertigungsgebühren“ in Höhe von 150 Euro bis 174 Euro. Sie begründete diese Gebühren mit Ausgaben für Wohnungsbesichtigungen, Aufwendungen für die Ausfertigung des Vertrages und Buchhaltungskosten. Eine solche Vertragsklausel ist jedoch unwirksam, weil damit keine Betriebs- sondern Verwaltungskosten beschrieben werden, die nicht umgelegt werden dürfen.) (AZ: 307 S 144/08) |
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| 03.03.2010 |
Eigentumswohnung: Am Fenster darf auch „polnische“ Schüssel nicht angebracht werden Eine Familie, die ihre Wurzeln in Polen hat und in einer Eigentumswohnung lebt, hat nicht das Recht, eine Satellitenschüssel an einem Fenster anzubringen, wenn die Eigentümergemeinschaft dagegen ist. Das gelte auch dann, wenn sie mit dem vorhandenen Breitbandkabelanschluss lediglich zwei Programme aus Polen, jedoch keines aus ihrer „alten Heimat“ (hier Oberschlesien“ empfangen kann. Sie hat auch mit Blick auf ihre Herkunft keinen Anspruch darauf, die Schüssel an der Fassade anzubringen. (Hier hatte die Gemeinschaft angeboten, die Antenne auf dem Dach zu installieren, was die Polen ablehnten.) Bundesgerichtshof, V ZR 10/09 |
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| 03.03.2010 |
Weekday mietet in Kölner Ehrenstraße Das schwedische Modeunternehmen Weekday hat einen Mietvertrag über eine rund 625 qm große Ladenfläche in der Kölner Ehrenstraße 76-78 abgeschlossen. Die beiden Sparten Weekday und Monki wurden vor zwei Jahren von H&M erworben. Im vergangenen November eröffnete der erste deutsche Weekday-Laden in der Hamburger Mönckebergstraße, in der auch noch eine zweite Filiale angemietet wurde. Somit wird Köln der zweite Standort und dritte Store der Marke. Bislang wurden die Flächen in Köln vom britischen Modeanbieter French Connection genutzt. |
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| 26.02.2010 |
Instandhaltungsrücklage in der WEG Jahresabrechnung nach der BGH Entscheidung V ZR 44/09 Mit Urteil vom 04.12.2009, dessen Begründung dieser Tage veröffentlicht wurde, hat der BGH eine neue Unsinnigkeit in die Jahresabrechnung der WEG hinsichtlich der Instandhaltungsrücklage eingeführt. |
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| 17.02.2010 |
BBSR: Neubaubedarf hält sich in Grenzen Zwischen 2010 und 2025 werden in Deutschland pro Jahr im Schnitt 183.000 neue Wohneinheiten benötigt. Das prognostiziert das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR). Berücksichtigt hat es sowohl den demografisch und wohnwunschbedingt induzierten Neubau (130.000 Einheiten) als auch den Ersatzbedarf. Ein Blick auf die Fertigstellungszahl von 2008 – 155.820 Einheiten – verdeutlicht: Der Neubaubedarf hält sich in Grenzen. Von den insgesamt im Schnitt benötigten 183.000 Einheiten pro Jahr entfallen dem BBSR zufolge 154.000 auf die alten Bundesländer, und hier 98.000 Einheiten auf Ein- und Zweifamilienhäuser (55.000 Mehrfamilienhaus-Wohnungen). Für die neuen Bundesländer prognostiziert das Institut einen Neubaubedarf von jährlich 29.000, davon entfallen 17.000 auf Eigenheime. Für weite Teile der Republik weist das BBSR keinen Bedarf an neuen Wohnungen aus, dazu gehören die neuen Bundesländer, Teile Niedersachsens, Nord- und Ostbayerns sowie des Ruhrgebiets und des Saarlands. Einen vergleichsweise hohen Bedarf dagegen prognostiziert es für Berlin, die Region München, den Rhein-Main-Kreis sowie die südlichen Regionen Bayerns und Baden-Württembergs. Das Institut geht bei dieser Berechnung davon aus, dass die Bevölkerungszahl von derzeit 81,5 Mio. Menschen auf knapp 77,9 Mio. im Jahr 2025 sinkt. |
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| 17.02.2010 |
Haus & Grund schert aus Dachverband BSI aus Der Hauseigentümerverband Haus & Grund ist aus der Bundesvereinigung Spitzenverbände der Immobilienwirtschaft (BSI) ausgetreten. Die Vertreter der privaten und der gewerblichen Wohnungswirtschaft hätten nur „auf wenigen Politikfeldern gemeinsame Positionen gefunden“ erklärt Haus & Grund-Präsident Rolf Kornemann. Generalsekretär Andreas Stücke ergänzt, dass die Abstimmungsprozesse im zuletzt sieben Mitglieder zählenden Dachverband teils mühsam waren und das gemeinsame Auftreten nach außen auch auf Kosten einer klaren Position der einzelnen Verbände ging. Klare Worte wollte Haus & Grund nun gegenüber Vertretern von Ministerien finden, wenn es um die Themen Mietnomaden sowie das Abschaffen von Hürden für energetische Sanierungen geht. |
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| 17.02.2010 |
Ruhestörung: Klaviermusik empfindet jeder Mensch anders Spielt die 16-jährige Tochter einer Musik-begeisterten Familie – wie fast täglich – an einem Sonntagnachmittag Klavier und ruft ein Nachbar wegen der (aus seiner Sicht) erheblichen Ruhestörung die Polizei, die das Spielen auch beendet, so muss der Familienvater kein Bußgeld wegen eines „vorsätzlichen Verstoßes gegen das Verbot, an Sonn- und Feiertagen Lärm zu verursachen“ zahlen, wenn das Mädchen direkt wieder in die Tasten gegriffen und ihre Stunde vollendet, als die Beamten „außer Hörweite“ waren. Das Bundesverfassungsgericht stand dem Papa bei und strich die vom Amtsgericht festgelegten 50 Euro Geldbuße. Es sei nicht davon auszugehen, dass „jeder verständige, nicht besonders geräuschempfindliche Mensch“ feststellen könne, ob eine erhebliche Ruhestörung vorliege. Auch nicht die Polizisten. Von der musikalischen Familie, aus der ein Teil beruflich als Musiker arbeitet, werde das „Musizieren in der eigenen Wohnung“ eben nicht als „erhebliche Ruhestörung“ empfunden. Das Empfinden der Beamten als Zeugen reiche allein jedenfalls nicht aus, um die Strafe aufrecht zu erhalten. (AZ: 1 BvR 2717/08) |
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| 17.02.2010 |
Mietrecht: Die Wanne ist rau... Ist die Badewanne einer Mietwohnung dermaßen rau, dass der „Insasse“ das Gefühl hat, „auf Sand zu sitzen“, so hat der Vermieter die Pflicht, die Wanne auf seine Rechnung auszutauschen. Das gelte auch dann, wenn die Wanne erst 14 Jahre alt ist. Sie müsse jedenfalls so beschaffen sein, dass der Mieter darin „unbeschwerte Badefreuden“ genießen kann. (Amtsgericht Hannover, 414 C 16262/08) |
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| 17.02.2010 |
Eigentumswohnung/Baurecht: In Altbauten nicht so Trittschall-pingelig sein.... Genügt eine Mietwohnung den schallschutztechnischen Standards im Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes, so kann der Mieter, der Jahrzehnte später eingezogen ist, die Miete nicht wegen mangelhafter Trittschalldämmung mindern. (Hier geschehen in Höhe von 30 %. Der Bundesgerichtshof gab dem Vermieter recht, der auf die Einhaltung der DIN-Norm 4109 in der Fassung des Jahres 1962 verwies. Das sei entscheidend, falls zwischen den Mietparteien – wie hier – nichts anderes vereinbart worden sei. Und das gelte selbst dann, wenn während der Mietzeit in der Wohnung darüber der Bodenbelag (hier gegen Laminat) ausgetauscht wird und sich dadurch der Schallschutz gegenüber dem Zustand im Zeitpunkt des Beginns des Mietverhältnisses verschlechtert.) (AZ: VII ZR 131/08) |
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| 10.12.2009 |
Betriebskosten: Das Fällen morscher Bäume ist einmalig Ein Vermieter kann den Aufwand für das Fällen morscher Bäume nicht als Betriebskosten auf die Mieter umlegen. Im konkreten Fall vor dem Amtsgericht Neustadt an der Weinstraße musste der Vermieter die Bäume fällen lassen, weil sie für das Nachbargrundstück eine Gefahr darstellten. Da es sich dabei aber nicht um eine „regelmäßig wiederkehrende“ Position handelte, musste der Aufwand dafür auch nicht von den Mietern getragen werden. (AZ: 5 C 73/08) |
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| 10.12.2009 |
(Gewerbliches) Mietrecht: Auch nach Jahren kann der Vermieter noch nachfordern Steht einem gewerblichen Vermieter laut Mietvertrag in bestimmten Abständen eine höhere Miete zu, fordert er aber jahrelang diese Erhöhung nicht ein, so kann der Mieter fünf Jahre später die Nachforderung nicht mit der Begründung verweigern, der Anspruch sei verwirkt. Das Landgericht Karlsruhe sah dafür keine Veranlassung, da der Mieter nicht damit habe rechnen können, der Vermieter werde auf die vertraglich vereinbarte Erhöhungen verzichten. (Allerdings wurde dennoch nicht die gesamte Forderung anerkannt, da ein Teil davon im Rahmen der 3-jährigen Frist verjährt war.) (AZ: 6 O 240/08) |
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| 10.12.2009 |
Zweitwohnsitz: wo die Freunde leben, ist unerheblich Die Hauptwohnung eines allein stehenden Arbeitsnehmers liegt in der Gemeinde, in der er sich überwiegend aufhält. Das hat das Verwaltungsgericht Frankfurt am Main auch für den Fall entschieden, dass sich der Mann nur aus beruflichen Gründen überwiegend in dieser Stadt aufhalte. Wo sich sein privater Freundeskreis befinde, sei unerheblich. Im konkreten Fall hatte der Mann eine Wohnung am Arbeitsort in Frankfurt am Main gemietet und besaß außerdem eine Eigentumswohnung in seinem Heimatort. Die Zweitwohnungssteuer hätte er gern (da geringer) für die Mietwohnung abgeführt. Durfte er aber nicht, weil er sich an mehr als an vier Tagen pro Woche berufsbedingt am Arbeitsort aufhielt, so dass der Standort der Eigentumswohnung als Zweitwohnsitz zu deklarieren war. Er habe seinen Lebensmittelpunkt (und damit die Hauptwohnung) in Frankfurt am Main. (AZ: 5 K 463/08) |
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| 10.12.2009 |
Mietrecht: „Gartenpflege“ bedeutet nicht, dass ein Mieter zum Rosenzüchter werden muss Hat sich ein Mieter verpflichtet, den mitgemieteten Garten auf eigene Kosten zu pflegen, so entsteht daraus kein Direktionsrecht des Eigentümers. Er kann nicht darüber bestimmen, wie der Garten auszusehen hat. Lässt der Mieter Büsche und Sträucher wild wachsen, ohne dass von einer Verwahrlosung des Gartens gesprochen werden kann, so verstößt er nicht gegen seine mietvertraglichen Pflichten. (Landgericht Braunschweig, 6 S 548/08) |
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| 10.12.2009 |
Hartz IV: Betriebskostennachberechnung geht vom Konto der Arbeitsagentur Zu den Leistungen für Unterkunft und Heizung in Höhe der tatsächlichen Aufwendungen gehören nicht nur laufende, sondern auch einmalige Kosten, wie zum Beispiel Nachzahlungsverpflichtungen aus Betriebskostenabrechnungen, soweit diese angemessen sind. Bekommt ein Bezieher von Arbeitslosengeld II im laufenden Bewilligungszeitraum eine Betriebskostenabrechnung, so hat er einen Anspruch auf Erstattung der dadurch in Rechnung gestellten angemessenen Heizkosten. Dies gilt auch für die vor dem Bewilligungszeitraum entstandenen Heizkosten, da die Nachforderung erst mit Rechnungsstellung (also im laufenden Bewilligungszeitraum) fällig geworden ist. (Hier ging es um eine Nachzahlung von 574 € die Arbeitsagentur nur in Höhe von 100 anerkennen wollte. Das Sozialgericht Hildesheim sorgte auch für den Restbetrag; Die Energiekosten seien in dem Abrechnungszeitraum dreimal gestiegen.) (AZ: S 43 AS 80(08) |
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| 10.12.2009 |
Mietminderung: Bauarbeiten müssen entschädigungslos hingenommen werden, wenn... Auch wenn sich Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück über längere Zeit hinziehen und sie mehr als nur unangenehm empfunden werden, dürfen Mieter die Miete deswegen nicht mindern, wenn sie beim Einzug in ihre Wohnung erkennen konnten (oder hätten erkennen müssen), dass in der Nähe alsbald entsprechende Arbeiten anfallen. (Hier zu Lasten eines Mieters entschieden, der beim Einzug in seine Wohnung vor Augen hatte, dass das – verwildert aussehende – Nachbargrundstück noch unbebaut, aber durchaus „aufbaufähig“ war. Als die Bauarbeiten durchgeführt wurden, verlangte ein Mieter im Nachbarhaus eine Entschädigung wegen eines verminderten Wohnwertes. Das Landgericht Berlin wies seine Klage ab.) (AZ: 63 S 155/07) |
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| 10.12.2009 |
Katenjammer: Miezi darf nicht in fremde Wohnungen streunern Wie das Landgericht Bonn entschieden hat (AZ: 11 C 553/08), müssen Nachbars Katzen (maximal zwei) auf dem eigenen Grundstück oder Balkon geduldet werden. Es kann Katzenhaltern nicht abverlangt werden, dass die Tiere die Wohnung nicht verlassen dürfen. Zudem stellt das Führen an der Leine keine tiergerechte Haltung dar. Nicht geduldet werden darf jedoch das Eindringen der Katze in die eigenen vier Wände. Hier hat Miezi nichts verloren. Weiterhin sind auch Hinterlassenschaften wie Kot oder Erbrochenes nicht zu dulden. |
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| 19.11.2009 |
Eigentumswohnung: Ein nicht fahrtüchtiges Auto darf nicht „eingelagert“ werden
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| 19.11.2009 |
Eigentumswohnung: Auch auf der Balkoninnenseite muss die Farbe allen gefallen Wohnungseigentümer dürfen die Innenseite ihrer Balkonbrüstung nicht nach eigenem Geschmack streichen. Das gelte auch dann, wenn der Balkon insgesamt als Sondereigentum im Grundbuch eingetragen sei, so das Landgericht Itzehoe. Die Balkonbrüstung gehöre als konstruktiver und der Sicherheit dienender Bestandteil zwingend zum Gemeinschaftseigentum, so die Richter. Damit ist auch die Innenseite der Balkonbrüstung Teil des Gemeinschaftseigentums, sofern nicht Aufbau oder Material des Brüstungselements konkret eine andere Zuordnung ermöglichen. (AZ: 11 S 11/09) |
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| 09.11.2009 |
Zweitwohnungssteuer: Zwischengeschaltetes Nießbrauchsrecht hilft Steuern sparen Hat ein Wohnungseigentümer eine weitere Wohnung in einer anderen Stadt, so muss er dafür grundsätzlich eine Zweitwohnungssteuer abführen. Räumt er allerdings seiner Mutter das Nutzungsrecht für die zweite Wohnung ein (so genanntes Nießbrauchsrecht), so wird für ihn die Steuer nicht fällig. Denn Gemeinden dürfen eine Zweitwohnungssteuer nur dann erheben, wenn der Eigentümer „unbeschränkt“ über diese Wohnung verfügen kann. (Bundesverwaltungsrecht, 9 C 8/008) |
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| 09.11.2009 |
Mietrecht: Vermieter darf die „Versicherungen“ in einer Summe abrechnen Vermieter sind berechtigt, die von ihnen für ihre Mietwohnungen aufgewandten Kosten für die Sach- und Haftpflichtversicherung in einer Summe mit seinen Mietern abzurechnen. Der Bundesgerichtshof: Der Mieter kann die Abrechnung der Betriebskosten auch dann nachvollziehen, wenn der Vermieter eng zusammenhängende Kosten in einem Betrag zusammenfasst, ohne die auf die jeweilige Versicherungsart entfallenden Einzelbeträge anzugeben. Ist der Mieter der Meinung, übervorteilt zu werden, so hat er das Recht, die Belege beim Vermieter einzusehen. (AZ: VIII ZR 346/08) Quelle: IVD West, Redaktionsbüro Wolfgang Büser Newsletter vom 06.11.2009 |
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| 09.11.2009 |
Betriebskosten: Auch beim kostenlosen Wohnrecht muss termingerecht abgerechnet werden Rechnet ein Vermieter Betriebskosten nicht innerhalb eines Jahres seit dem Ende der vorherigen Abrechnungsperiode mit seinen Mietern ab, so darf er keine Nachzahlung mehr verlangen. Entsprechendes gilt, wenn es sich nicht um ein Wohnraummietverhältnis handelt, sondern um ein kostenloses Wohnrecht. Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter eine fehlerhafte Betriebskostenabrechnung vorgelegt hat und die korrigierte – nunmehr rechtmäßige – erst nach Ablauf des maßgebenden Abrechnungsjahres beim Mieter eingeht. (Der Vermieter wollte hier nur die sich aus der korrekten Abrechnung ergebende Überzahlung erstatten; der Bundesgerichtshof verurteilte ihn, die – unter Vorbehalt – in voller Höhe überwiesene Nachzahlung zurück zu geben, da er die Jahresfrist verpasst hatte.) (AZ: V ZR 36/09) Quelle: IVD West, Redaktionsbüro Wolfgang Büser Newsletter vom 06.11.2009 |
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| 09.11.2009 |
Wohngebäudeversicherung: Umbauten müssen gemeldet werden Beabsichtigt ein Immobilienbesitzer einen größeren Umbau an seinem Objekt, so hat er seine Wohngebäudeversicherung darüber zu informieren. Führt er die Arbeiten aus, ohne sie der Versicherung gemeldet zu haben, und brennt sein Gebäude, so müsse die Versicherungsgesellschaft nicht leisten, so das Landgericht Köln. (Im konkreten Fall hatte der Immobilienbesitzer zwar behauptet, seiner Meldepflicht vor Beginn der Arbeiten nachgekommen zu sein, indem er einen entsprechenden Brief bei der Versicherung eingeworfen habe. Kann er darüber jedoch keinen beweiskräftigen Beleg vorlegen, bleibt er auf dem Schaden sitzen – der hier in Höhe von 280.000 ht saftig war.) (AZ: 20 O 373/07) Quelle: IVD West, Redaktionsbüro Wolfgang Büser Newsletter vom 06.11.2009 |
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| 09.11.2009 |
Verbraucherrecht: Gaslieferant darf nicht nur an das Preise erhöhen denken... Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einem weiteren Verfahren einer Sammelklage von (hier: 54) Kunden eines Gasversorgers gegen Preiserhöhungen stattgegeben, weil dessen Preisanpassungsklauseln, die der Lieferant in seinen Erdgas-Sonderverträgen verwendet hat, wegen unangemessener Benachteiligung der Kunden unwirksam sind. Auch hier wurde – wie schon in früheren Verfahren – die Klausel deshalb für unwirksam erklärt, weil sie nur das Recht des Versorgers vorsehen, Änderungen (= Erhöhungen) der Gasbezugskosten an die Kunden weiterzugeben, nicht aber die Verpflichtung, bei gesunkenen Gestehungskosten den Preis zu senken. Eine Preisanpassungsklausel müsse aber das vertragliche Äquivalent wahren und dürfe dem Verwender nicht die Möglichkeit geben, über die Abwälzung konkreter Kostensteigerungen hinaus einen zusätzlichen Gewinn zu erzielen. Die vom beklagten Unternehmen verwendeten Formulierungen „behalten sich vor“ beziehungsweise „sind berechtigt“ ließen zumindest eine Auslegung zu, nach der das Unternehmen zwar berechtigt, nicht aber verpflichtet sei, nach gleichlautenden Maßstäben zu bestimmten Zeitpunkten eine Preisanpassung nach unten vorzunehmen, wenn die Gasbezugskosten seit Vertragsabschluss oder seit der letzten Preisanpassung gesunken seien. Damit habe das Unternehmen die Möglichkeit, „durch die Wahl des Preisanpassungstermins erhöhte Bezugskosten umgehend, niedrigere Bezugskosten jedoch nicht oder erst mit zeitlicher Verzögerung durch eine Preisänderung Rechnung zu tragen“. (AZ: VIII ZR 320/07) |
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| 30.09.2009 |
Jeder zweite Deutsche sieht günstige Kaufgelegenheit für Immobilien Nach einer repräsentativen Befragung durch das Meinungsforschungsinstitut Forsa sieht jeder zweite deutsche Verbraucher (51,4%) derzeit eine gute Gelegenheit, um eine Immobilie zu erwerben. Allerdings traut sich nur ein Drittel eine entsprechende Finanzierung zu. Vor zwei Monaten lag die Quote bei 35%. Der von der comdirect bank alle zwei Monate ermittelte Stimmungsindex sank im Vergleich zum Juli um vier Punkte auf 102 Punkte. Für die Finanzierung des Immobilienkaufs würden 55,5% der Deutschen einen Bankkredit aufnehmen und 52,3% einen Bausparvertrag dafür einsetzen. 46,6% würden auf ihr Erspartes zurückgreifen (Mehrfachantworten möglich). Im Juli waren es noch 54,3 %, die Spareinlagen für die Finanzierung aufbringen würden. |
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| 30.09.2009 |
Wohngebäudeversicherung: Auch eine moderne Markise ist bei stürmischem Wetter einzufahren Wird die Außenmarkise eines Hausbesitzers bei einem „stürmischen Wind“ (=Windstärke 8, die bei einer Windgeschwindigkeit zwischen 62 und 74 km/h ausgegeben wird) zerstört, so muss sie seine Wohngebäudeversicherung nicht ersetzen, wenn der Mann sie nicht eingefahren hatte. Er habe grob fahrlässig gehandelt, wenn er davon ausgegangen war, dass die „moderne Markise wetterfest ist“. Gerade einem Mann mit langjähriger Lebenserfahrung (der Versicherte hier zählte stolze 89 Lebensjahre) müsse bewusst sein, dass es bei Windstärke 8 zu Windstößen kommen könne, die auch eine modernen Markise zerstören könne, so das Amtsgericht München. (AZ: 112 C 31663/08) |
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| 30.09.2009 |
Grundstückskauf: 20 Jahre muss sich niemand an die Stadt binden lassen Hat eine Stadt im Rahmen eines so genannten Einheimischen-Modells Grundstücke zu sehr günstigen Konditionen angeboten (hier zum halben Quadratmeter-Preis), so dürfen diese Angebote (die das Ziel hatten, das Wegziehen der Bürger zu verhindern) die Käufer nicht dazu verpflichten, das auf dem Grund errichtete Haus „mindestens 20 Jahre selbst zu bewohnen“ – andernfalls eine Nachzahlung auf den Quadratmeterpreis anfiele, mit der dann sogar der Normalpreis pro Quadratmeter überstiegen würde. Eine derartig lange Bindung verstoße gegen das Grundgesetz, nach dem jeder Bürger das Recht hat, „an jedem Ort innerhalb des Bundesgebietes Aufenthalt und Wohnsitz nehmen zu dürfen. Außerdem sei die „unangemessen hohe Nachzahlung“ im Falle eines vorzeitigen Wegzugs als unzulässige Strafzahlung einzusortieren und somit nicht erlaubt. (Oberlandesgericht Frankfurt am Main, 22 U 213/07) |
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| 14.09.2009 |
Mieterhöhung: Der örtliche „Mietspiegel plus“ ist eine „brauchbare Orientierungshilfe“ Ein Vermieter von Wohnungen darf die Zahlung einer höheren (Kalt-)Miete verlangen, wenn damit der örtliche Vergleichsmietzins nicht überschritten wird. Der kann anhand des so genannten Mietspiegels einschließlich dessen „Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung“ ermittelt werden, auch wenn diese Anlage nicht „von der gesetzlichen Vermutung erfasst wird“, dass die angegebenen Beträge korrekt ermittelt worden sind. Bedingung ist ferner, dass die Miete seit 15 Monaten unverändert ist, der Brief des Vermieters frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung beim Mieter eingeht und sie sich innerhalb von 3 Jahren nicht um mehr als 20 Prozent erhöht hat. (Amtsgericht Berlin-Lichtenberg, 7 C 457/07) Quelle: IVD West/Redaktionsbüro Wolfgang BüserText |
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| 20.08.2009 |
Eigentumswohnung: Ohne Sichtschutz gekauft - nachträglich nur mit dem Ja des Nachbarn Will ein Wohnungseigentümer auf seinem Balkon einen Sichtschutz anbringen, um sich damit gegenüber seinem Nachbarn abzuschirmen, so muss er die „spanische Wand“ wieder entfernen, wenn der Nachbar damit nicht einverstanden ist. Dies deshalb, weil es sich um eine „bauliche Veränderung“ gehandelt hatte, die ohne die Zustimmung des Nachbarn nicht vorgenommen werden darf. (Der Nachbar hatte sich hier gegen den Sichtschutz gewehrt, weil sich damit der „vorher großzügige Balkon verändert“ habe. Der beklagte Wohnungseigentümer habe schließlich den Kaufvertrag unterschrieben, als noch keine Trennwand vorhanden gewesen sei. Das Landgericht Itzehoe folgte dem.) (AZ: 1 S (W) 1/07) |
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| 06.08.2009 |
Steuerrecht: Auch ein einziger Verkauf kann schon „gewerblicher Grundstückshandel“ sein Auch die Planung und der Verkauf nur eines einzigen Grundstücks kann bereits dem „gewerblichen Grundstückshandel“ zuzurechnen sein – mit der Folge, dass das Finanzamt Gewerbesteuer berechnen darf. (Normalerweise wird von gewerblicher Tätigkeit erst ausgegangen, wenn mindestens vier Objekte an- und verkauft worden sind. Hier aber hatte eine selbstständige Unternehmerin ein großes Grundstück gekauft und darauf mehrere Hallen sowie ein Bürogebäude errichtet, die sämtlich verkauft wurden. Nach Feststellung des Bundesfinanzhofs hat sie dabei Bauanträge eingereicht, Bauaufträge erteilt, Miet- und Kreditverträge abgeschlossen sowie Planungsarbeiten für den Bürokomplex erledigen lassen. Da bedürfe es „keiner weiteren Erläuterung, dass sein eine Vielzahl von Aktivitäten unternommen“ habe, „die in ihrer Summer bei weitem die Einzeltätigkeiten überschreiten, die für den Bau nur eines Hauses erforderlich“ seien. (AZ: IV R 77/06) |
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| 06.08.2009 |
Notarrecht/Steuerrecht: Notare müssen über die Schenkungssteuer informieren Notare sind nicht verpflichtet, ihre Mandanten über die steuerlichen Folgen eines Grundstücksgeschäfts aufzuklären. Eine Ausnahme gilt jedoch für den Fall, dass Schenkungssteuer anfällt. Bei der Beurkundung eines Vertrages zur Übertragung eines Grundstücks hat der Notar die Vertragspartner gegebenenfalls auf die Verpflichtung hinzuweisen, dass Schenkungssteuer zu bezahlen ist. Unterlässt er einen solchen Hinweis, so macht er sich schadenersatzpflichtig – und zwar in Höhe der angefallenen Schenkungssteuer. (Hier hatte ein Vater seinem Sohn und der Schwiegertochter je ein halbes Grundstück geschenkt. Die Schwiegertochter musste darauf 2.260 EUR Schenkungssteuer bezahlen. Die verklagte den Notar. Hätte sie von der Zahlungspflicht gewusst, dann hätte sie darauf hingewirkt, dass der Schwiegervater das komplette Grundstück zunächst dem Sohn übertragen hätte, der dann – später – in einem zweiten Schritt sie hätte bedenken können, und das dann steuerfrei. Das Oberlandesgericht Oldenburg folgte der Argumentation. (AZ: 6 U 58/09) Quelle: IVD West, Redaktionsbüro Wolfgang Büser |
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| 06.08.2009 |
Ein Ergebnis, das einen positiven Trend der Maklerbranche darstellt: Immer mehr Deutsche vertrauen seriösen Maklern und erkennen deren Arbeitsleistung an. „Seriöse Vermittler kehren die ehemals negative Einstellung gegenüber Maklern durch ihre ausgezeichneten Leistungen um“, sagt Robert Anzenberger, Vorstand der Planethome AG. „Ein seriöser Makler vermittelt und begutachtet Objekte, erstellt Marktanalysen, prüft Mietverträge, besitzt die nötigen Kontakte, gibt Tipps für den Kaufvertrag und begleitet seine Kunden zum Notartermin. Unterm Strich sparen sich Maklerkunden viel Zeit, unnötige Lauferei und überflüssige Kosten.“ An der Studie nahmen 1.575 Verbraucher teil. |
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| 13.07.2009 |
Elektronisches Grundbuchverfahren ist Gesetz Text der Deutsche Bundestag hat das Gesetz zur Einführung des elektronischen Rechtsverkehrs und der elektronischen Akte im Grundbuchverfahren beschlossen. Dies berichtete die „Immobilien-Zeitung“. Die Länder können es Verfahrensbeteiligten nun ermöglichen, Grundbucheintragungen – nach den strengen Formerfordernissen des papiergebundenen Grundbuchverfahrens – elektronisch zu beantragen und zu vollziehen. Gleichzeitig regelt das Gesetz, dass bei Grundstücksgeschäften einer BGB-Gesellschaft immer auch deren Gesellschafter im Grundbuch einzutragen sind und das Vertrauen auf die Richtigkeit dieser Eintragung geschützt wird. Damit schafft der Gesetzgeber Rechtssicherheit für die am Grundstücksverkehr Beteiligten. |
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| 13.07.2009 |
Eigentumswohnung: Instandhaltungsrücklage zählt erst, wenn „gezahlt“ wurde Wohnungseigentümer dürfen die Beiträge, die sie in die Instandhaltungsrücklage einzahlen, nicht sofort als Werbungskosten vom steuerpflichtigen Einkommen abziehen, sondern erst dann, wenn der Verwalter sie für die Wohnungseigentümer-Gemeinschaft tatsächlich für die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums oder für andere Maßnahmen ausgegeben hat, „die durch die Erzielung von Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung veranlasst“ sind. Wäre es anders, so könnten die eingezahlten Beträge stets voll und sofort – unabhängig von ihrer späteren Einordnung als Herstellungskosten oder Erhaltungsaufwand – als Werbungskosten abgezogen werden. |
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| 13.07.2009 |
Wohnungskündigung: Renoviert bereits der neue Mieter, ist der alte aus dem Schneider Kündigt ein Mieter die Wohnung auf, zieht er aber bereits vorzeitig aus, so schuldet er dennoch die Miete bis zum Ablauf der Kündigungsfrist. Das gilt allerdings nicht, wenn der Vermieter einem neuen Mieter die Räume zur Renovierung bereits zu einem Zeitpunkt überlässt, in dem die Kündigungsfrist für den vorherigen Mieter noch nicht abgelaufen war. Das Amtsgericht Neuruppin sieht von dem Zeitpunkt an den Mieter aus dem Schneider – auch wenn der Vermieter vom renovierenden Neumieter noch keine Miete erhält. Entscheidend sei, dass der bisherige Mieter auch die theoretische Nutzungsmöglichkeit der Wohnung verloren hat. (AZ: 42 C 273/08) |
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| 30.06.2009 |
EnEV-Novelle 2009 und neue Heizkostenverordnung in der Praxis Die neue EnEV-Novelle gilt ab dem 01.10.2009 und die Heizkostenverordnung (HeizkostenV 2009) ist seit Anfang des Jahres in Kraft. Diese beiden Novellen führen verschärfte Kontrollmaßnahmen und neue Bußgeldvorschriften ein. Noch vor Inkrafttreten der EnEV 2009 bietet Ihnen das neue Buch aus dem Haufe-Verlag alle Informationen, was sich durch die Novellen in der Praxis konkret ändert. Mit dem umfangreichen Arbeitshilfenteil können Sie die neuen Regelungen schnell und effizient umsetzen. |
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| 22.06.2009 |
Motive für den Kauf einer Immobilie In der IVD-Minutenumfrage wurde im vergangenen Monat ermittelt, dass 43 % der Kunden von IVD-Kollegen die Sorge vor Geldentwertung und die Sicherheit der Immobilie als Anlageform als einen wesentlichen Kaufgrund für Immobilien nennen. Die guten Rahmenbedingungen für einen Immobilienkauf und das günstige Zinsniveau folgen mit 34 % auf Platz 2. In der Umfrage hatten die IVD-Mitglieder (723 IVD-Mitglieder haben an der Befragung teilgenommen) angegeben, dass die Nachfrage nach selbstgenutzten Einfamilienhäusern im Jahr 2009 bei 52 % der Kollegen eine steigende Tendenz aufweise. |
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| 22.06.2009 |
So wenig Wohnungsfertigstellungen in NRW wie nie 2008 wurden in Nordrhein-Westfalen ca. 36.000 Wohnungen fertiggestellt. Diese Zahl liegt nicht nur 20,5 Prozent unter dem Ergebnis von 2007, sondern ist auch das niedrigste Ergebnis im 62-jähren Bestehen des Landes. Dies berichtete die „Immobilien-Zeitung“. Besonders ließen die Bauherren bei den Zweifamilienhäusern nach. In diesem Segment wurden mit 3.066 Wohnung 30,2 Prozent weniger fertig als 2007. Einfamilienhäuser mussten ein Minus von 25,9 % einstecken. |
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| 22.06.2009 |
Mietrecht: Wäsche trocknen in der Wohnung macht die Wände feucht Sieht eine Hausordnung ausdrücklich vor, dass die Mieter Wäsche nur auf dem Balkon oder in einem Trockner auch in der Wohnung getrocknet werden darf, und steht ein Gemeinschaftstrockenkeller zur Verfügung, so hat der Vermieter das Recht, einem Mieter das Wäsche trocknen in der Wohnung ohne den Einsatz eines Trockners zu untersagen. Das Amtsgericht Düsseldorf unterstrich, dass er damit Feuchtigkeitsschäden vorbeugen kann, was einem „sachgemäßen Grund“ für das Verbot darstelle. (AZ: 53 C 1736/08) |
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| 22.06.2009 |
Wohngebäudeversicherung: Nach 10 Monaten ist der „Zahlungszug“ abgefahren Reicht eine Hauseigentümerin eine Schadensmeldung über einen Sturmschaden erst zehn Monate nach dem Sturm ein, weil sie das Malheur zuvor versehentlich einer anderen Versicherung gemeldet hat, die dafür nicht zuständig gewesen ist, so hat die Versicherte grob fahrlässig gehandelt. Nur „unverzügliches“ Einreichen eines Schadens könne zur Leistung durch den Versicherer führen, so das Landgericht Köln. Das gelte jedenfalls dann, wenn es sich um einen großen Schadensbetrag handelt (wie hier um 90.000 bei dem ein Versicherungsnehmer angehalten sein müsste, die Unterlagen sorgfältig zu prüfen. (Die Versicherte hatte sich erst 10 Monate später bei der zuständigen Versicherung gemeldet, weil sie längere Zeit erkrankt war. Das Gericht entschuldige die erhebliche Verspätung dennoch nicht: Das Unternehmen habe nach so langer Zeit keine Chance mehr gehabt, „Ursachen und Hergang des Schadensereignisses aufzuklären“.) (AZ: 20 O 1/08) |
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| 03.06.2009 |
München ist Gewinner des demografischen Wandels Die Stadt München wird in den kommenden 15 Jahren der größte Nutznießer des demografischen Wandels sein. Dies hat das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) in Köln herausgefunden. So wird die nachfrage nach Wohnraum, gemessen an der konsumierten Wohnfläche, zwischen 2006 und 2025 in München um kumuliert 13% wachsen, in Dresden immerhin noch um 9,5%. Auf den dritten Platz schafft es die Studentenstadt Mainz (+9,2%). Auch bei der Vorausschätzung der voraussichtlichen Büroflächennachfrage bis 2025 steht München mit einem Zuwachs von 7,2% am besten da. Es folgt Köln mit einem leichten Mehrbedarf von 2,7%. Besser halten sich noch die Regionalzentren Ingolstadt (+6,5%) und Freiburg (+3%).ö Für die Büromärkte der restlichen deutschen Städte stehen die Zeichen dagegen auf Stagnation oder Schrumpfung. Nur wenn es der Wirtschaft gelänge, die Bürobeschäftigtenquote bundesweit um 2,5 Prozentpunkte zu erhöhen, sei ein Nachfragewachstum auf breiter Front denkbar, so die IW-Forscher. Doch selbst dann sei für die Jahre nach 2025 aus demografischen Gründen ein deutlicher Nachfragerückgang auf breiter Front unausweichlich. |
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| 03.06.2009 |
Zahl genehmigter Wohnungen rutscht nur in Berlin nicht ab Mit knapp 175.000 Neubauwohnungen wurden im vergangenen Jahr 2004 (-35%). Bergab ging es in diesem Zeitraum in nahezu allen Bundesländern, wie das ifs Institut für Städtebau meldet. Niedersachsen steht mit einem Minus von 53,7% oben auf der Liste; wurden hier 2004 rund 50.700 Wohnungen genehmigt, waren es 2008 nur noch 13.198. |
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| 03.06.2009 |
Eigentumswohnung: Trennwand darf nicht einfach aufgestellt werden Ein Ehepaar hat nicht das Recht, auf dem Balkon seiner Eigentumswohnung eine Trennwand aufzustellen, um sich gegenüber dem Nachbarn etwas mehr Privatsphäre zu verschaffen, wenn das Paar das Vorhaben zuvor nicht mit den Eigentümern in der unmittelbaren Nachbarschaft abgestimmt hatte. Wird durch die Trennwand der „offene und weiträumige Charakter“ des Balkons verändert, so darf diese Eigenschaft nicht eigenmächtig verändert werden. (LG Itzehoe, 1 S (W) 1/07) |
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| 28.05.2009 |
Bankrecht: Schließt eine Bank mit einem Ehepaar einen Kreditvertrag über den Kauf einer Eigentumswohnung ab, der über einen langen Zeitraum durch zwei hintereinander geschaltete Bausparverträge abgelöst werden soll, so genügt es nicht, dass sie im Vertrag lediglich angibt, dass die „Zinsbindung 8 Jahre“ beträgt. Sie ist verpflichtet, die Käufer über einen möglichen Zinsanstieg nach Ablauf der Frist aufzuklären. (Hier war der erste Bausparvertrag nach 10 bis 12 Jahren zuteilungsreif, der zweite nach etwa 22 Jahren. Der Bundesgerichtshof hielt es für nicht ausreichend, dass die Kunden aus der 8-jährigen Zinsbindungsfrist selbst den Schluss hätten ziehen können, dass danach ein anderer Zinssatz gelten könnte. Bei dem Erwerb der Immobilie – hier zu Anlagezwecken – bilde die Ermittlung des monatlichen Eigenaufwands das Kernstück der Beratung.) (AZ: V ZR 92/07) |
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| 28.05.2009 |
Bausparkasse: Kein Darlehen für erkennbare Schrottimmobilie geben Eine Bausparkasse, die einem Kunden ein Darlehen gibt, obwohl sie aufgrund ihres Fachwissens erkennen muss, dass mit dem vom Kunden ins Auge gefassten Objekt auch nicht ansatzweise die ihm – vom Vermittler prognostizierte – Rendite erzielt werden kann, ist verpflichtet, den Darlehensvertrag zurück zu nehmen und ihm (gegebenenfalls unter Anrechnung erworbener Steuervorteile) Schadensersatz zu leisten. Hier ging es um eine Beteiligung an einer Eigentumswohnung, für die ein Darlehen in Höhe von 48.000 EUR gewährt worden war. Der Kunde hatte kein Eigenkapital und wollte mit dem Anteil an der zu vermietenden Wohnung Steuern sparen und für sein Alter vorsorgen. Schon bald stellte sich heraus, dass die Renditeberechnungen des Vermittlers völlig unrealistisch waren. Da die finanzierende Bausparkasse dies hätte erkennen können, muss sie den Vertrag rückabwickeln. (OLG Karlsruhe, 17 U 197/08) |
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| 28.05.2009 |
Eigentumswohnung: Generelles Hundeverbot für den Garten zieht nicht Die Eigentümer einer Eigentumswohnanlage haben nicht das Recht, ihren Hunde besitzenden Mitgliedern das Betreten des Gartengrundstücks, das 2.400 Quadratmeter groß ist, mit ihren Vierbeinen zu untersagen. Diese würden sonst in ihrem Recht verletzt, den Garten als Gemeinschaftseigentum zu nutzen. Denn auch Tierliebhaber dürfen die ansonsten im Garten üblichen Freizeitaktionen (wie zum Beispiel Picknick oder das Sonnenbad) mit Hund genießen. Ihnen kann allerdings auferlegt werden, die Tiere anzuleinen, den Garten nicht als Hundeklo zu nutzen und versehentlich abgesonderten Kot unmittelbar zu beseitigen. (Hanseatisches OLG Hamburg, 2 Wx 72/07) |
